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2024年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指数

2024年1-10月房地產企業銷售表現·觀點月度指數

觀點網 ·  10/31 19:03

10月前100房企實現單月權益銷售3241.63億元,雙「比」漲幅喜人

「2024年1-10月房地產企業銷售表現」研究成果顯示,10月前100房企實現單月權益銷售3241.63億元,單月環比上升111.12%,同比上升6.79%。1-10月,前100房企實現累計權益銷售22613.34億元,同比下降約33.61%,降幅收窄約4個百分點。

保利發展、中海地產和華潤置地佔據前三甲,分別錄得權益銷售金額2238億元、2235.7億元以及1424.5億元。其中,萬科和招商蛇口緊隨其後,爲1311.13億元、1155億元。

從銷售金額來看,1-10月,前10、前30、前50房企的銷售金額門檻值分別約爲850億元、275億元和129億元。從銷售面積來看,1-10月,前10、前30、前50房企的銷售面積門檻值分別約爲485萬平方米、160萬平方米和78萬平方米。從權益銷售金額來看,1-10月,前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分別約約爲517億元、185億元和93億元。

值得注意的是,10月前100房企單月全口徑銷售爲4591.43億元,環比上升73.64%,該數值爲全年最高月份。10月前100房企錄得全口徑銷售均價1.81萬元/平方米,環比上升6.31%。

金十促銷,一二手房以價換量

國家統計局發佈的數據顯示,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%,降幅比上月擴大0.2個百分點。其中,北京、廣州和深圳分別下降0.7%、0.9%和1.0%,上海上漲0.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%,降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%,降幅比上月收窄0.1個百分點。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.7%,降幅比上月擴大0.5個百分點。其中,北京、廣州和深圳分別下降4.6%、10.3%和8.6%,上海上漲4.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降5.7%和6.6%,降幅均比上月擴大0.4個百分點。

70城中,上海成爲9月唯一同環比上漲的城市。上海新房價格指數同比上漲4.9%、環比上漲0.6%。

9月份,一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%,降幅比上月擴大0.3個百分點,其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%,降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%,降幅與上月相同。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%,降幅比上月擴大1.3個百分點,其中北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.9%和9.0%,降幅比上月分別擴大0.3個和0.5個百分點。

觀點指數認爲,9月不少企業進行促銷,推動價格下降,房價指數進一步下探。二手房房價指數同比下降明顯,一手房以價換量的情況預計比8月要更加顯著。

國慶黃金週期間,房企開啓打折促銷活動,不少企業搶佔政策前期引發的需求釋放,抓緊銷售去化。國慶黃金週結束後,企業繼續促銷,單月行情轉暖明顯。

疊加924政策以來的利好,房企加速推貨,打折促銷是其縮短去化週期的一個有效策略。如某項目開盤備案價3.8萬元/平方米。開發商給出了「誠意登記優惠3%,VIP升級優惠3%,認購優惠4%,按時簽約優惠1%,五成及以上首付優惠1%或一次性付款優惠2%」的開盤優惠,折後價格約3.3萬/平方米起。

以目前的市場情況來看,房價下跌實際上存在雙重作用。一方面,減輕購房者的購房壓力,降低入手門檻。另一方面,挫傷購房信心,預期下跌週期延長,入手觀望情緒加重,不利於樓市成交。本質上是購房者擔心財富縮水。

9月份的房地產開發景氣指數爲92.41,已經連續9個月回升。這也說明房地產市場正在企穩止跌。

房產消費火熱,預期未來房市趨穩可能性增加

1-9月份,新建商品房銷售面積70284萬平方米,同比下降17.1%,其中住宅銷售面積下降19.2%。新建商品房銷售額68880億元,下降22.7%,其中住宅銷售額下降24%。

按地區來看,東部地區商品房銷售42329億元,同比下降23%;中部地區12259億元,同比下降23.9%;西部地區12459億元,同比下降21.4%;東北地區1833億元,同比下降14.9%。

觀點指數認爲,9月份無論是總銷售額,還是各地區銷售額,全線降幅收窄。10月樓市全面激活,預期銷售同比降幅進一步收窄,環比漲幅擴大。

根據觀點指數監測的10城10月前三週的住宅銷售來看,止跌回穩,還需政策加速落地。

觀點指數監測的10個城市中,10月前三週商品住宅成交459.53萬平方米,環比9月前三週上升60.9%。

國慶房產消費火熱,如來訪人數過量,開發商出現接待座位緊缺的現象。不少企業國慶期間完成了某個區域月度銷售計劃,有些企業甚至超出計劃一倍以上。

本輪房產消費是全方位的,交易都有明顯增長。新房和二手房,剛需盤和改善盤,近郊和遠郊項目,均遍地開花,這在一線城市尤其明顯。

據深圳特區報,10月1日至26日,深圳全市新建商品住宅網籤認購量達到10030套,總面積爲102.93萬平方米。日均認購量約爲390套,接近4萬平方米,創下近年來深圳新房市場交易量的新高。

廣州住建局數據顯示,9月30日至10月27日,新建商品房網籤面積達108.32萬平方米,同比增長33.3%,環比增長45.5%。其中,住宅成交面積94.65萬平方米,同比增長37.4%,環比增長68.9%。

安居客數據顯示,截至10月26日,上海10月二手房成交量已4度突破千套大關,累計成交總量超過2萬套,達到20028套。

從購房者的角度來說,本輪政策降低了購房門檻,市場情緒高漲,購房者買房決策期變短,成交量上升。也即說明購房者預期未來房市趨穩的可能性增加。

10月17日,住建部等部門舉行關於促進房地產市場平穩健康發展的有關情況。其中,提到「四個取消」和「四個降低」。

四個取消,就是充分賦予城市政府調控自主權,城市政府因城施策,調整或取消各類購房的限制性措施,主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低,就是降低住房公積金貸款利率,降了0.25個百分點;降低住房貸款的首付比例,統一一套、二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低「賣舊買新」換購住房的稅費負擔。

觀點指數觀察到,如果落實這些已出臺的政策,可切實降低居民的購房成本,減輕還貸壓力,這也爲房地產市場止跌企穩奠定了基礎。

中長期貸款增加,房企資金面預期改善

前三季度人民幣貸款增加16.02萬億元。分部門看,住戶貸款增加1.94萬億元,其中,短期貸款增加4024億元,中長期貸款增加1.54萬億元。從單月來看,9月住戶中長期貸款變動額爲+2300億元,環比增加約92%。

觀點指數認爲,積極的市場預期會刺激消費者入市,如失業率表現、收入預期等。統計局數據顯示,三季度,全國城鎮調查失業率平均值爲5.2%,與上年同期持平。從各月看,7、8月受畢業季以及暑期天氣炎熱部分戶外工作崗位減少等因素影響,失業率環比有所上升,其中7月份爲5.2%,環比上升0.2個百分點,8月份爲5.3%,環比上升0.1個百分點。9月份,隨着季節性影響減弱,失業率回落至5.1%,環比下降0.2個百分點。

前三季度,全國居民人均可支配收入30941元,比上年同期名義增長5.2%,扣除價格因素,實際增長4.9%。

統計局指出,下階段,要持續做好穩就業工作,強化居民增收舉措,推動一攬子增量政策落地見效,保障居民收入和消費持續增長。

其中,9月25日,《中共中央國務院關於實施就業優先戰略促進高質量充分就業的意見》明確,促進勞動報酬合理增長。健全勞動、知識、技術等要素按貢獻參與分配的初次分配機制,提高勞動報酬在初次分配中的比重。

隨着市場預期改善,推動經濟回升向好的積極因素累積增多,居民消費意願亦會增加,居住支出比例上升動能匯聚。房地產市場成交上升亦反哺企業資金回流。

到位資金方面,1-9月房地產開發企業到位資金78898億元,同比下降20.0%。其中,國內貸款11466億元,下降6.2%;利用外資29億元,下降19.9%;自籌資金28680億元,下降9.1%;定金及預收款23593億元,下降29.8%;個人按揭貸款11079億元,下降34.9%。

9月銷售放緩導致房企流動性緊張,個人按揭貸款和定金及預收款是衡量銷售回款的重要指標,仍需要修復。不過,10月成交亮眼,預計同比降幅幅度收窄。

9月底,中國人民銀行、金融監管總局已經聯合發佈了調整通知。

一是調整2022年11月的「金融16條」。原規定是,對於未來半年內到期的房企開發貸款、信託貸款等,允許展期一年,並可不調整貸款分類。這項政策有利於穩定房企融資,改善行業資金狀況。

二是調整2024年1月的經營性物業貸款管理通知。原規定是,對規範經營、發展前景良好的房企,全國性商業銀行發放的經營性物業貸款,可用於償還企業及集團的房地產相關貸款和債券。這項政策放寬了貸款用途,有助於房企改善資金狀況。

以上兩條規定原定於2024年底到期,這次將政策延期至2026年底。

截至10月16日,「白名單」房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底,「白名單」項目貸款審批通過金額將翻倍,超過4萬億元。

10月22日,廣東銀行業2024年三季度新聞通氣會上指出,目前轄內銀行機構已爲四批次「白名單」的404個項目,提供授信1350.18億元,落地融資項目331個、金額837.09億元。

未來金融協調政策持續發力,企業可以得到進一步支持,並未爲一些項目提供充足流動性,以此保證樓盤交付。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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