其中，就重定价周期而言，业内专家对财联社记者表示，在同一笔贷款存续周期内，客户仅可申请调整1次重定价周期，可选择3个月、6个月或12个月做为重定价周期。重定价周期调整完成后将不可撤销。在利率下行周期内，重定价周期越短，可以越快享受到利率下行带来的优惠；但反之，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款基准利率也将越早进行重定价。①初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調。②本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。
財聯社10月31日訊（記者 高萍）根據安排，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期。
今日，中國銀行、農業銀行等多家大行披露完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告，對於利率加點值調整觸發條件、重定價週期如何申請調整等進行了明確。有銀行表示，自11月1日（含當日）起可申請調整利率加點值或重定價週期，有銀行則表示將不晚於2024年11月15日受理重定價週期調整申請。
其中，就重定價週期而言，業內專家對財聯社記者表示，在同一筆貸款存續週期內，客戶僅可申請調整1次重定價週期，可選擇3個月、6個月或12個月做爲重定價週期。重定價週期調整完成後將不可撤銷。在利率下行週期內，重定價週期越短，可以越快享受到利率下行帶來的優惠；但反之，在利率上行週期內，重定價週期越短，貸款基準利率也將越早進行重定價。
利率加點值調整觸發條件爲偏離幅度30BP
中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。
財聯社記者從有關商業銀行獲悉，爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30BP。如，中國銀行表示，該行發放的以LPR浮動利率定價的商業性個人住房貸款。如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向該行申請調整LPR加點值。如不高於，則無法調整。全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公佈的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公佈的5年期以上LPR的算術平均值。
據了解，具體調整規則爲，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP爲門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整爲門檻值。對應的加點幅度爲中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網「利率政策」欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，今日，中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率爲3.33%，當季5年期以上LPR均值爲3.85%，則對應的加點幅度爲3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻爲-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高於-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。業內人士表示，考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
另外，專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。
重定價週期分爲三個月、半年、一年三個選項
根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。
重定價週期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整爲最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價週期最短爲1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價週期，儘快享受到10月LPR下調優惠紅利。
財聯社記者梳理商業銀行公告發現，11月1日以後，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價週期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價週期。大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價週期爲三個月的，每年重定價4次；重定價週期爲半年的，每年重定價2次；重定價週期爲一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次，不能多次調整。
中國銀行在今日發佈的公告中即表示，客戶可向該行申請變更重定價週期，但同一筆貸款存續期內客戶僅可申請調整1次。調整後的重定價週期可選擇3個月、6個月或12個月。
專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款週期看，重定價週期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行週期內，重定價週期越短，借款人可早享受減息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行週期內，重定價週期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價週期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。
如何申請？
中國銀行表示，2024年11月1日（含當日）起，該行可受理客戶申請調整存量房貸利率加點值和重定價週期。值得一提的是，固定利率/人行基準利率貸款需先申請調整爲LPR浮動利率貸款，再申請發起LPR加點值調整。
中國銀行稱，可分別選擇單獨調整重定價週期或加點值，也可一併申請。其中，在手機銀行APP上如客戶申請調整利率加點值，系統會自動判定貸款利率是否符合調整規則，如不符合則無法看到調整選項。申請調整利率加點值沒有次數限制，符合下調條件即可申請調整。
另外，如申請調整重定價週期，在調整頁面選擇「是」並選擇重定價週期（可調整爲3、6、12個月），系統自動根據調整後的重定價週期計算調整後下一重定價日期。
北上深「二轉首」貸款如何處理？中國銀行表示，如所在城市有房貸利率政策下限，則調整後的利率加點值取常態化調整目標值（即全國新發放房貸利率加點值+30BP）與當地利率政策下限孰高值。如當地政策下限高於常態化調整目標值，則調整後的房貸加點值仍不能低於當地房貸利率政策下限。
需要指出的是，從申請時間來看，不同銀行有所差異，如農業銀行表示，自2024年11月1日起，符合要求的存量房貸客戶，可提出利率加點幅度調整申請。另外，浮動利率房貸客戶可申請調整重定價週期，選擇按3個月、6個月或12個月重定價。貸款發放後，重定價週期在貸款合同期內僅能調整一次。重定價週期調整將於調整當日生效。該行將不晚於2024年11月15日開始受理。
21家全國性銀行已完成批量調整 共計25.2萬億元存量房貸利率完成下調
10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130BP。財聯社記者獲悉，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。
初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。
財聯社記者了解到，由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨着其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網最新公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
在業內人士看來，存量房貸利率調整對商業銀行淨息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。
財聯社記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利於銀行穩定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行淨息差的影響基本中性。
編輯/Somer
