酒店：23 年起逐步修复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。投資邏輯：
坐擁北京CBD 區位好、質量優、不可複製的核心資產。公司的核心資產是國貿中心建築群，核心看點在於：①位於首都北京的核心地段，位置稀缺，絕無僅有。②緊靠國貿地鐵站，交通便利，人流量大。③具備寫字樓、商城、酒店、公寓等國際化商務服務設施，定位高端，雲集衆多國際知名跨國公司、商社和國際零售店。
各業態均處於穩健經營狀態。近年來面對宏觀經濟及外部環境波動，公司總體租金收入及營收仍能穩步上升，租金水平及出租率維持高位。分業態來看，寫字樓：樓內世界500 強租戶衆多，租戶質量高，支付能力強，2023/24H1 平均租金爲638/648 元每平每月，出租率爲96%/93%。商城：規模大、品類多、檔次全，具備稀缺的重奢資源，2023/24H1 平均租金爲1279/1341 元每平每月，出租率爲98%/97% 。公寓： 平均租金略有下滑而出租率持續提升，2023/24H1 平均租金爲370/368 元每平每月，出租率爲86%/89%。
酒店：23 年起逐步修復，經營毛利率回正，不再拖累業績。
分紅穩定且有保障，具備真紅利屬性。公司商業模式的本質是收租，一方面分紅能力有保障，具備①高利潤率，利潤兌現好；②低負債率，資金充裕；③現金流穩步增長；④經營穩定，目前既不擴張又不出售資產等優秀屬性。另一方面分紅意願有保障，公司積極回饋股東，上市以來連續26 個財年進行分紅，上市以來平均分紅率爲52%，且近年來逐步提升分紅比例，2023 年加特殊分紅後的股利支付率達104%。綜上來看，公司的紅利屬性有保障。
受益於減息大環境，公司估值或將提升。公司作爲經營表現穩定，每年持續分紅，分派比例較高的紅利屬性標的，有望受益於今年以來國內逐步減息的大環境，分母端折現率下降後，公司估值或將得到修復。
盈利預測、估值和評級
公司持有核心資產，經營表現穩定，業績穩健增長。我們預計2024-26 年公司歸母淨利潤分別爲13.1 億元/13.7 億元/14.2 億元，同比+4.0%/+4.5%/+4.0%。考慮到公司資產高度稀缺，具備不可複製性；資產質量優秀，經營穩定，兌現度高，未來業績有望持續穩健增長，我們給予公司2024 年25.0x 的PE 估值，對應目標價爲32.5元/股，相較當前（10 月25 日）23.48 元/股的收盤價,上漲空間約38%。首次覆蓋，給予「買入」評級。
風險提示
宏觀經濟承壓；出租率及租金水平不及預期；分紅不及預期。
