碧桂园服务2024 年上半年实现收入210.5 亿元，同比增长1.5%，毛利44.5 亿元，同比减少13.7%，归母净利润14.4 亿元，同比减少38.7%，剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润18.4 亿元，同比减少31.7%，经营活动产生现金流净额2.7 亿元，同比下降87.7%。要點
事件：碧桂園服務出售珠海萬達1.49%股權，回籠現金31.4 億元。
9 月25 日，碧桂園服務發佈公告，出售珠海萬達1.49%股權（107,945,650 股），對價約爲人民幣31.4 億元（股份於2021 年7 月購入，初始購買價爲26.8 億元），出售完成後，碧桂園服務仍持有珠海萬達0.31%的股份（22,109,350 股）。
碧桂園服務2024 年上半年實現收入210.5 億元，同比增長1.5%，毛利44.5 億元，同比減少13.7%，歸母淨利潤14.4 億元，同比減少38.7%，剔除商譽減值、收併購帶來的客戶關係攤銷等影響後的核心歸母淨利潤18.4 億元，同比減少31.7%，經營活動產生現金流淨額2.7 億元，同比下降87.7%。
點評：項目儲備豐富，物管基本盤穩健，現金流有待改善，關注應收款收繳。
1）聚焦核心業務，經營深度調整。2024H1 公司物業管理/非業主增值/三供一業/社區增值/城市服務/商業運營分別實現收入128/4/25/20/22/3 億元，物業管理穩健增長，收入同比+4.6%，三供一業較快增長，收入同比+23.8%，物管基本盤依舊穩固；非業主增值收入佔比降低至1.7%，未來房地產市場直接影響較爲有限；社區增值業務收入同比增加6%，主要源於本地生活服務（含家裝中介服務）的收入增加，但由於利潤率較高的社區傳媒業務簽約量和客單價有所下降，社區增值業務毛利率同比下滑約10pct 至39%。總體上看，社區增值板塊聚焦居民社區消費，增長潛力較大且毛利率較高，是公司未來利潤增長的重要發力點。
2）在管規模行業領先，項目儲備豐富。截至2024 年上半年在管面積10.1 億平（除三供一業外），合約面積約16.3 億平，仍有大量儲備項目待轉化；三供一業作爲公司特色業務，與合作方多年深度合作，已形成較好的口碑和較高的品牌美譽度，公司承接了大量石油石化企業辦公樓、公寓、職工食堂等的物業管理服務，並拓展企業生產技術服務和後勤服務，擴大服務範圍，打開業務增長空間。
3）經營現金流有待改善，關注應收款回款情況。截至2024 年6 月30 日，公司貿易應收款總額約220 億元（其中關聯方29 億元，已計提減值21.5 億元，關聯方應收款總額及減值撥備均較2023 年末小幅減少），公司上半年經營現金流2.7 億元，較去年同期（21.9 億元）下降87.7%，主要由於淨利潤下滑、收繳率下降導致應收賬款增加等，公司已成立追討欠款委員會，對逾期應收賬款採取以資抵債、訴訟/仲裁等措施，後續回款情況有待觀察。
盈利預測、估值與評級：公司作爲物管龍頭，具備品牌優勢和規模優勢，核心業務穩健開展，短期受地產行業影響，應收款及商譽減值存在一定不確定性，我們維持公司2024-2026 年歸母淨利潤預測爲22/25/27 億元，對應PE爲7.4/6.5/6.0倍，行業龍頭估值具備吸引力，維持「增持」評級。
風險提示：增值服務開展不及預期，商譽減值和應收款減值具有不確定性。