中長期的に見ても中古マンション市場はストックの積み上がりにより安定した市場が形成されていることから、リノベーションマンションの需要は着実な成長が見込まれる。国土交通省の調べによれば、全国のマンションストックは2021年時点で685.9万戸、このうちリノベーションが必要とされる築30年以上の物件は249.1万戸と全体の約36%を占めるが、20年後の2041年には約2.4倍の588.4万戸に拡大すると予想されている。2022年にマンション建替円滑化法が改正され、1棟建て替えに必要となる要件が緩和※されたことで、老朽化マンションの1棟建替えが従来よりも増加する可能性はあるが、中古マンション市場は今後も戸別でリノベーションを行い、販売する形態が主流であり続けると弊社では見ている。■關於Intelex<8940>未來的展望
3. 中長期整體翻新公寓市場展望
2023年首都圈住宅市場走勢顯示，二手住宅建成數量同比增長1.6%，達到35,987個單位，這是兩年來首次增加；而新建住宅供給數量同比減少9.1%，跌至26,873個單位，這是連續第二年下滑。由於建築成本上升導致銷售價格持續上漲，導致東京以外的三個縣供給數量下降。此外，關於東京，23個區內供給數量同比增加10.3%，其他地區則減少3.9%。預計2024年新建住宅供給數量將達到2.8萬個單位，呈增長態勢；由於二手住宅建成數量在1至6月同比增長6.4%，顯示穩固，因此預計首都圈住宅需求的絕大多數將由二手住宅佔據。
從中長期來看，由於二手住宅市場由於庫存的累積而形成穩定的市場，因此預計翻新公寓的需求將穩步增長。根據國土交通省的調查，全國的住宅庫存截至2021年達到685.9萬戶，其中需要翻新的30年以上的建築約249.1萬戶，約佔總體的36%；預計到2041年，即20年後，將擴大至約588.4萬戶，大約增加到當前的2.4倍。2022年，住宅重建促進法得到修改，對於一棟建築更替所需的要求已經放寬※，老化住宅的一棟更替有可能比以往增加；但我們認爲，二手住宅市場未來仍將以單獨整修並出售的方式爲主流。
※ 以前，對於更換建築的要求需要所有業主中四分之三以上的同意，而修改法規後，除了失蹤者，其餘業主三分之四以上的同意即可開始。
另外，隨着政府提出實現脫碳社會的方針，將有可能繼續推動現有住宅的節能促進措施（例如房屋貸款減稅和補助等）。我們預見，在業界先行推動節能整修公寓的普及擴大，並且對內部裝修工程具有豐富經驗的該公司來說，未來幾年將是將「生態立方」作爲戰略商品，實現飛躍增長的良機。此外，如果像庫存型業務模式一樣接近的FLIE業務能夠實現盈利，那麼收益穩定性也會進一步提高，有望建立更持續的增長體系，因此未來的發展趨勢備受關注。
（撰寫：FISCO客座分析師佐藤讓）
