■インテリックス＜8940＞の事業概要
(2) ソリューション事業分野
ソリューション事業分野には、その他の収益不動産（1棟、土地等）の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル事業等が含まれる。
a) リースバック事業
リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件（住宅、自宅兼店舗、1棟ビル等）を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約（2年間）を新たに結び、そのまま賃貸（リース）するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けられることから、ここ数年で市場が拡大している。
売上高としては、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されることになり、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルになっていることが特徴だ。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。
リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス＜3457＞が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えている。このため、同社は大手不動産会社（センチュリー21・ジャパン＜8898＞等）との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大する戦略となっている。
b) アセットシェアリング事業
アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法（通称：不特法）のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を複数の投資家で共同所有することにより1口100万円単位で取得できること、共同所有することで空室・滞納リスクを分散し安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮できることなどが挙げられる。
不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針となっている。
※ 賃料収入から実際に発生する経費（管理費等）を控除した年間収入÷投資額
同事業は青山財産ネットワークス＜8929＞やFPG＜7148＞など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート、金融機関等の様々なチャネルを通じて販売している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
■因特力＜8940＞的業務概要
(2) 解決方案業務領域
解決方案業務領域包括其他房地產（一棟建築、土地等）的開發、銷售、出租、管理、代理業務，以及新建公寓的開發和銷售業務，租賃回租業務，資產共享業務，酒店業等。
a) 租賃回租業務
租賃回租業務是指用戶擁有的房地產（住宅，居店一體的住宅，一棟建築等）被該公司收購的同時，簽訂定期建築租賃合同（2年），並提供租賃服務，自2017財年開始。合同期滿後，用戶可以選擇續約居住，退出，或者回購房產。由於在需要大量資金的情況下，如繼承稅資金，退休金，還貸資金等，即使出售所有房產仍可以繼續居住，因此租賃回租市場在過去幾年中不斷擴大。就營業收入而言，除了合同簽訂費用和每月租金收入外，還包括房產出售產生的銷售收入，形成了混合型的商業模式，結合存量收益和流量收益。在成本方面，除了購房時的購房稅和登記費用，折舊費也要計入，因此在購房後的一段時間內成本居前。但是，在房產出售時，由於折舊已經進行，因此利潤率較高。對於房產出售，有單獨處理的情況，但也可以將多個房產合併成信託受益權，轉讓給房地產基金，以提高資金效率。
銷售額包括購買房產時的合同費用和每月租金收入，以及出售房產時的銷售收入，形成了混合型的業務模式。在成本方面，除了購房時的購房稅和登記費用，還包括折舊費用，因此在購房後的一段時間內成本領先。但是，在房產出售時，由於折舊已經進行，因此利潤率較高，這是其特點。
租賃回租業務於2013年由And Do Holdings <3457>率先在行業內開展，並且目前還涉及金融公司的參與。因此，該公司加強與大型房地產公司（Century 21 Japan <8898>等）的合作，以擴大采購和銷售渠道，拓展業務的戰略。
b) 資產共享業務
資產共享業務是指利用不動產特定共同事業法（通稱：不特法）中的「任意合作型」來銷售不動產小口化商品的業務。該商品的特點包括，無論是新建還是二手房，可以通過多個投資者共同擁有優質的不動產物業，以100萬日元爲單位購買；通過共同所有物業可以分散空置和滯納風險，可以期望穩定收益；可以大幅壓縮資產評估作爲繼承和贈與用資產等。
不動產物業的管理主要由子公司Intelex Property（株式會社インテリックスプロパティ）負責。整個集團除了通過小口化銷售獲得現金流收益外，還可以通過任意合作的理事長費和財產管理獲得資本收益。作爲投資者期望收益率的參考，公司的政策是將分配預定利回り設定爲3％以上。
※年收入扣除從租金收入中實際發生的各項費用（管理費等）後÷投資金額
儘管青山財產網絡＜8929＞、FPG＜7148＞等公司也在該業務上先行一步，但該公司可以利用作爲不動產公司所建立的網絡和專業知識，開發出各種新建和二手物業，包括住宅和商業用途等。銷售渠道包括舉辦研討會、自家網站、通過會計師等專業渠道、金融機構等各種渠道。
（撰寫：FISCO客座分析師佐藤讓）
