2024 年上半年公司综合毛利率较去年同期下降3.7 个百分点至21.2%，细分板块看，物业管理服务毛利率同比下降3.1 个百分点至22.9%，社区增值服务毛利率同比下降9.7%个百分点至39.0%，非业主增值服务毛利率同比下降19.7 个百分点至-6.5%，‘三供一业’毛利同比上升2.5 个百分点至9.7%，城市服务业务毛利率同比下降5.1 个百分点至16.0%，商业运营服务业务毛利率同比下降7.4 个百分点至31.0%。物业管理各项业务毛利率出现下降。这里面既与公司主动加强品质服务成本上升，调整收入确认方式有关，也有行业竞争激烈，新增项目利润率下降的原因。碧桂園服務發佈2024 年中期業績公告；公司2024 年上半年實現主營業務收入210.46億，同比+1.5%，歸母淨利潤14.40 億，同比-38.7%；歸母核心淨利潤18.40 億，同比-31.7%。
營業收入實現增長，盈利能力有所承壓
2024 年上半年公司實現主營業務收入210.46 億，同比+1.5%，主要系佔集團總收入60.6%的物業管理服務業務同比+4.6%至127.52 億；社區增值服務佔比全公司收入爲9.5%，實現了6.0%的同比正增長，實現19.98 億的收入；非業主增值服務業務同比-63.4%至3.56 億，『三供一業』業務實現同比+30.6%至24.67 億;城市服務業務收入同比下降9.4%至21.70 億；商業運營服務同比下降至37.9%至3.32 億。公司核心基本盤物業管理服務保持穩定，『三供一業』業務板塊增長迅速，整體營收穩中求進。
2024 年上半年公司綜合毛利率較去年同期下降3.7 個百分點至21.2%，細分板塊看，物業管理服務毛利率同比下降3.1 個百分點至22.9%，社區增值服務毛利率同比下降9.7%個百分點至39.0%，非業主增值服務毛利率同比下降19.7 個百分點至-6.5%，『三供一業』毛利同比上升2.5 個百分點至9.7%，城市服務業務毛利率同比下降5.1 個百分點至16.0%，商業運營服務業務毛利率同比下降7.4 個百分點至31.0%。物業管理各項業務毛利率出現下降。這裏面既與公司主動加強品質服務成本上升，調整收入確認方式有關，也有行業競爭激烈，新增項目利潤率下降的原因。
增值業務結構調整，探索線下高頻服務模式
2024 年上半年公司社區增值服務收入同比+6.0%至19.98 億，佔公司整體收入比重爲9.5%（2023 年同期爲9.1%）；非業主增值服務收入同比-63.4%至3.56 億，佔公司整體收入比重爲1.7%（2023 年同期爲4.7%），社區增值服務佔比進一步提高。同時，社區充電服務發展迅速，截至2024 年6 月末，「智享樓下充電」服務已覆蓋全國230 個城市，累計運營近30 萬充電插座，爲超過200 萬用戶提供充電服務。
投資建議：公司2024 年上半年收入保持增長但毛利率有所下行，經營現金流和應收賬款情況不及去年同期。考慮到當前房地產行業尚在調整期，物業行業競爭未見緩和，公司資產負債表和毛利率有待進一步優化提升，我們調整公司2024-2026 年EPS 預測至0.41、0.49、0.55 元/股（前值0.58、0.67、0.73 元/股），下調至「增持」評級。
風險提示：房地產行業下行超預期、收併購項目存進一步資產減值預期、未來物業費收繳率低於預期。
