■サンフロンティア不動産＜8934＞の業績動向
1. 2025年3月期第1四半期の業績概要
2025年3月期第1四半期の業績は、売上高15,685百万円（前年同期比15.0%減）、営業利益2,834百万円（同32.6%減）、経常利益2,739百万円（同34.5%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,878百万円（同40.1%減）となった。大型物件の販売が少なく全体の業績は前年同期比で減収減益となるも、不動産サービス事業やホテル・観光事業等におけるストック型事業は増収増益で過去最高を更新した。経常利益率は17.5%と高い水準で推移しており、販管費は、従業員のベースアップや人的資本投資による人件費、積極的な事業投資とシステム投資等による償却費により前年同期比で増加したが計画どおりである。大型物件を含む販売は第2四半期以降に加速を見込んでおり、2024年8月8日時点の契約ベースを含む売却の進捗は、通期業績予想に対して30%強と順調であることから、通期計画の達成に懸念はないものと弊社では考える。
2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高8,711百万円（前年同期比13.2%増）、セグメント利益2,348百万円（同14.7%増）となった。販売件数は6件（同1件増）、前年同期比で増収増益となった。契約済み決済予定の売却件数を含めると、業績予想に対する進捗率は30%超であり、通期計画達成に向けた第2四半期以降の加速が期待される。セグメント利益率に関しては27.0%との高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も約3.9%と安定的に推移している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は583日（前期比122日減）、事業期間が短期の物件売却が多かったことを要因として大幅に短縮された。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。契約済み未決済を含む物件の仕入れ額は17,153百万円であり、通期仕入れ目標の55,000百万円に対して3割を超える進捗を達成した。足元の仕入状況に大きな変化はなく、適正価格でコンスタントに仕入が行えている。不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人を突破している。2024年6月には、「Compass地主（慶應義塾大学前 地主プロジェクト）を発売している。地主プロジェクトは、小口化された土地を所有し建物の賃料ではなく土地の地代を運用収益として受け取るため、テナントの入居率に関わらず長期にわたり安定した運用収益を得られる点が特徴である。
また、直近のリリースでは、2024年7月31日に、スタートアップ企業に対する成長支援を目的した旗艦ビルとして、PCひとつで即入居できるセットアップオフィス「SOLIX SHIBUYA（ソリックス シブヤ）」をグランドオープンした。通常のオフィス契約（2年契約）に加えて、4名または6名で利用できる執務室を専用オフィスとして、週に1日だけ、曜日ごとに利用できる「WEEK（ウィーク）」プランと、毎日利用できる「マンスリー」の2つの賃貸プラン（ともに最短3か月から利用可能）を拡充している。これにより、よりフレキシブルな利用が可能となり、オフィス選びの幅を拡げている。創業間もないスタートアップ企業の成長を後押しすることは、当該企業の事業拡大に伴う増床移転のニーズも生まれてくることから、将来的な見込み顧客の囲い込みという側面もあると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高3,119百万円（前年同期比17.1%増）、セグメント利益1,696百万円（同9.4%増）となった。管理受託棟数を伸ばしたプロパティマネジメント事業、拠点数増の貸会議室事業を中心として業績が伸長し、第1四半期の業績としては過去最高を更新した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では管理棟数の増加により増収となるも、物価上昇に伴う原価増により利益の伸長には至らなかった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数は前年同期比でほぼ横ばいであり、売買仲介において、紹介案件に加えて、リピーターおよび新規顧客案件を着実に成約へつなげることで堅調に推移した。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が業績に寄与、更なる拠点増に向けた投資も進捗した。東京都内の貸会議室需要は検定試験や研修需要のほかにも、近年増加傾向にある会議室を持たない企業や、関連各社が集まる業界団体の研修向けの需要もあり、潜在需要によるポテンシャルは高い。滞納賃料保証事業では、前年同期比で新規契約件数が伸長しており、2024年7月には、ロイヤルホールディングス＜8179＞、双日＜2768＞、SRE ホールディングス＜2980＞の3社が提供する中小飲食店開業支援サービス「オミセクラフト」とパートナー契約を締結した。
(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高3,681百万円（前年同期比54.2%減）、セグメント利益845百万円（同68.0%減）となった。ホテル開発事業では、前年同期の1棟売却の反動で減収減益となるも、第2四半期以降に物件売却を予定している。足元では、軽井沢や秋田等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。今後も運営ホテルの客室数増加に向けて、M&Aや開発用地の取得を積極的に推進する。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大継続・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。7月にはM&Aで「オリエンタルヒルズ沖縄」がグループに加わった。このホテルは沖縄県恩納村に立地するコテージタイプの全14棟からなり、全棟に日本最大級のプライベートプールを備えている。同事業は、佐渡島において、「たびのホテル佐渡」、「SADO NATIONAL PART HOTEL OOSADO」、「SADO RESORT HOTEL AZUMA」等の複数の宿泊施設等を展開している。佐渡島は本年7月に世界文化遺産に登録され、今後宿泊需要の増加が期待される。
(4) その他事業
その他事業は、売上高481百万円（前年同期比30.6%増）、セグメント利益157百万円（同371.5%増）となった。建設事業では、グループ子会社において工事進行基準の売上が前期より伸長したほか、前期完了済み工事の労務費の精算により増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」が2024年8月に着工した。加えて、ベトナムダナン市における3号物件に向けて、土地仕入の情報収集を同時進行で進めていく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■太陽風電不動產的業績趨勢 ＜8934＞
1。截至2025年3月31日的財年第一季度財務業績摘要
截至2025年3月31日的財年第一季度的財務業績爲淨銷售額爲156.85億日元（比去年同期下降15.0％），營業收入爲28.34億日元（較同期下降32.6％），普通利潤爲27.39億日元（較同期下降34.5％），歸屬於母公司股東的季度淨收益爲18.78億日元（同比下降40.1％）同一時期）。與去年同期相比，大型物業的銷售額較低，銷售額和利潤的整體表現有所下降，但由於銷售和利潤的增加，房地產服務業務、酒店/旅遊業務等的股票類業務創下歷史新高。普通利潤率一直保持在17.5％的高水平，銷售和收購費用與去年同期相比有所增加，這要歸因於員工基礎的增加，人力資本投資導致的勞動力成本以及激進的業務投資和系統投資造成的攤銷成本等，但這是按計劃進行的。預計包括大型物業在內的銷售將從第二季度開始加速，與全年收益預測相比，包括截至2024/8/8的合同基礎在內的銷售進展順利，略高於30％，因此我們認爲不必擔心實現全年計劃。
2。按細分市場劃分的業務趨勢
(1) 房地產復興業務
房地產修復業務的淨銷售額爲87.11億日元（比去年同期增長13.2％），分部利潤爲23.48億日元（比同期增長14.7％）。銷售數量爲6個（比同期增長1個），與去年同期相比，銷售額和利潤都有所增加。包括合同結算計劃的銷售數量，與收益預測相比的進展率超過30％，從第二季度起的加速預計將實現全年計劃。分部利潤率維持在27.0％的高水平，已售房產的上限率（回報率）也穩定在3.9％左右。平均營業期爲583天（比上一財年減少了122天），這表明了從購買到商業化的時期，由於許多房地產銷售週期很短，因此大幅縮短。在努力縮短營業期的同時，我們還在繼續努力加強採購，我們的政策是通過針對業務週期的運營來實現較高的資本效率。包括合同和未結算合同在內的房產購買金額爲171.53億日元，與全年55億日元的購買目標相比，實現了30％以上的進度。目前的購買情況沒有重大變化，並且一直在以合理的價格進行採購。房地產小批量所有權產品的銷售也在穩步增長，到2024/3財年末，累計投資者人數已超過470人。2024/6年，啓動了 「康帕斯房東（慶應義塾大學前置房東項目）」。房東項目的特點是，無論租戶的佔用率如何，都可以在很長一段時間內獲得穩定的運營利潤，因爲他們擁有小規模的土地，並獲得土地租金作爲營業收入而不是建築租金。
此外，在最新發布的2024/7/31中，一座旨在支持初創公司增長的旗艦大樓 「SOLIX SHIBUYA（SOLIX SHIBUYA）」 作爲旗艦大樓隆重開放，該辦公室只需一臺電腦即可立即遷入。除了普通的辦公合同（2年合同）外，可供4或6人使用的辦公室正在擴展爲專用辦公室，一週中每天只能使用一天的 「WEEK（周）」 計劃，以及兩個 「每月」 租賃計劃（兩者都可以在至少3個月內使用）。因此，可以更靈活地使用，並擴大了辦公室選擇的範圍。我們認爲，支持剛剛成立的初創公司的發展還有鎖定潛在未來客戶的方面，因爲公司的業務擴張也帶來了對樓層擴建和搬遷的需求。
(2) 房地產服務業務
房地產服務業務的淨銷售額爲31.19億日元（比去年同期增長17.1％），分部利潤爲16.96億日元（比同期增長9.4％）。業務業績的增長主要集中在物業管理業務中，託管的合同建築物數量有所增加，租賃會議室業務的地點數量有所增加，第一季度的業績創下歷史新高。在物業管理業務中，由於託管合同建築數量的增加，銷售額和利潤有所增加；在建築物維護業務中，由於管理大樓數量的增加，銷售額有所增加，但由於與價格上漲相關的成本增加，利潤沒有增加。在租賃管理業務和租賃經紀業務中，託管合同物業租戶的租賃經紀案件數量與去年同期相比幾乎持平；在銷售經紀業務中，除推薦項目外，通過穩步引導中繼者和新客戶項目簽訂合同，這一數字保持穩定。此外，在租賃會議室業務方面，由於需求復甦而持續保持高運營水平，由於開業和樓層擴建而導致的營業平方米數量的增加促進了業務業績，爲進一步增加基地數量而進行的投資也取得了進展。除了認證考試和培訓需求外，東京沒有會議室的公司也對租賃會議室進行培訓的需求以及相關公司聚集的行業團體，這種需求近年來呈上升趨勢，潛在需求帶來的潛力很大。在拖欠的租金擔保業務中，新合同的數量與去年同期相比有所增加。2024/7年，與皇家控股＜8179＞、雙日＜2768＞和SRE Holdings＜2980＞三家公司提供的中小型餐廳開業支持服務 「Omise Craft」 簽訂了合作伙伴協議。
(3) 酒店和旅遊業務
酒店和旅遊業務的淨銷售額爲36.81億日元（比去年同期下降54.2％），分部利潤爲8.45億日元（比同期下降68.0％）。在酒店開發業務中，儘管由於去年同期出售一棟建築的反應，銷售額和利潤有所下降，但仍計劃在第二季度或更晚出售。目前，輕井澤、秋田等地的土地徵用正在取得進展，其他地區的開發項目也在穩步推進。展望未來，我們將積極推動開發用地的併購和收購，以增加運營酒店的客房數量。在酒店管理業務中，由於旅行需求的持續擴大和入境客流量的恢復，入住率和客房單價上漲，導致銷售和利潤大幅增加。「沖繩東方山莊」 於7月通過併購加入該集團。這家酒店共由位於沖繩縣恩納村的14棟小屋式建築組成，所有建築物都配備了日本最大的私人泳池之一。同一家企業正在佐渡島開發多種住宿設施等，例如 「佐渡旅野酒店」、「佐渡國家部分大佐渡酒店」 和 「佐渡度假酒店東間」。佐渡島於今年7月被註冊爲世界文化遺產，預計未來住宿需求將增加。
(4) 其他業務
其他業務的淨銷售額爲4.81億日元（比去年同期增長30.6％），分部利潤爲1.57億日元（比同期增長371.5％）。在建築業務中，集團子公司按照施工進度標準的銷售額比上一財年有所增加，並且由於結算了上一財年完成的施工勞動力成本，銷售額和利潤有所增加。在海外開發業務中，越南新公寓項目的第二個項目 「HIYORI Aqua Tower」 於2024/8年開始建設。此外，我們將同時收集有關越南峴港市3號房產的土地購買信息。
（由 FISCO 客座分析師茂木良司撰寫）
