催化剂：1）政策放松带来销售业绩改善；2）短期内获得更多优质土地；3）以合理价格进行更多的资产处置。主要下行风险包括：1）管理层红利释放缓慢；2）开发业务大幅放缓；3）开发项目减值大于预期。我們維持萬科H 的「買入」評級以及10.00 港元的目標價。我們看到萬科H（「公司」）在2024 年上半年的業績持續疲弱，但我們認爲這已被市場充分預期。另一方面，除深鐵集團外，我們看到多家深圳國企通過大宗交易、 REITs 認購、項目合作等方式給予支持。我們認爲萬科H 將重回健康發展軌道。我們維持2024-2026 年每股盈利預測分別爲人民幣0.743 元、人民幣0.818 元和人民幣0.651 元。我們維持目標價爲10.00 港元，對應12.4 倍2024 年市盈率和0.4 倍2024 年市淨率。
2024 年上半年業績大致符合預期。公司2024 年上半年收入同比下跌28.9%至人民幣1,427.8 億元。同時，公司錄得人民幣98.5 億元股東淨虧損，同比下降199.8%，略低於此前公佈的盈利預警。2024 年上半年錄得大額虧損主要有以下幾個原因：1）交付面積大幅下降，導致房地產開發的收入下跌；2）毛利率壓力，毛利率同比下降12.1 個百分點至6.76%；3）房地產市場疲軟導致計提大額減值損失；及4）大宗交易和股權轉讓導致的虧損，以便更快的回籠資金。
保交付和財務安全仍是公司的關注重點。2022 年前收購的大多數地塊將進入收入確認期，這會導致公司的利潤率壓力。另一方面，我們認爲保交付將幫助公司更快地度過這一時期。管理層表示，從2022 年後所收購地塊的房地產銷售來看，其平均毛利率在18%左右。此外，加快資產處置和發行REITs 仍然是公司在今年下半年的主要任務。目前，公司的物流倉儲REITs 獲得中國證監會受理，同時保障性租賃住房REITs 也已提交各地發改委審批。我們認爲這些盤活資產的措施將有助於公司的長遠發展。
催化劑：1）政策放鬆帶來銷售業績改善；2）短期內獲得更多優質土地；3）以合理價格進行更多的資產處置。主要下行風險包括：1）管理層紅利釋放緩慢；2）開發業務大幅放緩；3）開發項目減值大於預期。