裝備好自己，迎接減息週期。
在歷史最低迷的月份，美股在9月伊始便給了投資者一個「下馬威」。
美國8月非農就業數據確鑿地透露出勞動力市場降溫快於預期的趨勢，加劇經濟放緩擔憂，從而打壓了投資者的風險情緒。
隨着減息週期漸行漸近，不少嗅覺靈敏的投資者也在尋找新的機會。除了此前減息系列文章曾提及過醫療股、公共事業股、必需消費品、通訊服務、金融股多個行業的投資機會外，本文將爲牛友們帶來另一受惠行業——房地產。
從今年行業表現來看，地產股自4月中旬來走出一波強勁反彈， $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$ 累計升幅高達23%，而同期$標普500指數 (.SPX.US)$升幅爲7.69%。
地產股有望成「最強減息交易」，巴菲特早已提前押注
在過去兩年高利率期間，美股地產股遭遇了嚴重的打擊。
不過，一旦聯儲局結束加息週期轉向減息，美股市場上「差生」有望快速變爲「優等生」。從今年來，地產股的走勢來看，似乎已經在定價減息，其中：
房地產投資信託基金（REIT） $鐵山 (IRM.US)$ 年內升幅高達59%、 $Welltower (WELL.US)$ 累升逾40%、 $芬塔公司 (VTR.US)$ 升近29%、 $資產住宅公司 (EQR.US)$ 升逾24%， $阿灣物產 (AVB.US)$升逾21%、 $西蒙地產 (SPG.US)$ 累計升近20%，這6只REITs年內均創下了歷史新高；
美國房屋建築巨頭 $NVR Inc (NVR.US)$ 、 $普得集團 (PHM.US)$ 、 $萊納建築-B (LEN.B.US)$ 、 $霍頓房屋 (DHI.US)$ 年內升幅在20%-30%區間，同樣年內創下歷史新高。
值得注意的是，早在去年股神巴菲特已經提前押注地產股，2023年Q3新進買入的三隻股票，均爲美國大型房屋建造商，分別是霍頓房屋、$萊納建築 (LEN.US)$和NVR公司。
去年已有市場人士表示，由於伯克希爾本身在房地產領域地位顯赫，此番開倉更具風向標意義。CFRA Research分析師凱茜·塞弗特認爲，「由於擁有房地產服務和部分製造業務，他們對房地產市場的動態有很好的把握。」
而從今年走勢來看，巴菲特此番操作可謂是精準押注這一波上漲，霍頓房屋、萊納建築和NVR公司這三家公司自去年二季度以來已累計漲超92%、88%、63%。
除了這些地產股外，美股市場上還有很多與房地產相關的ETF值得投資者留意，目前規模最大的5只ETF包括 $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$ 、 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$ 、 $嘉信美國房地產投資信托ETF (SCHH.US)$ 、 $美國房地產指數ETF-iShares (IYR.US)$ 、 $安碩環球房地產ETF (REET.US)$ ，年內升幅在8%-11%區間範圍內。
除了美股市場上的地產股外，港股市場上也存在不少減息受惠地產股，近期包括花旗、大摩、匯豐、瑞銀等多家大行也同樣紛紛表示看好香港地產股，其中6只地產股受一致看好，包括 $恒基地產 (00012.HK)$ 、 $太古地產 (01972.HK)$ 、 $領展房產基金 (00823.HK)$ 、 $九龍倉置業 (01997.HK)$ 、 $嘉里建設 (00683.HK)$ 、 $新鴻基地產 (00016.HK)$
摩根士丹利指出，目前香港地產發展的估值正處於歷史最低水平，而高股息率則吸引了大量投資者進場。在過去的一年中，香港地產股雖然面臨着巨大的市場壓力，但高分紅的吸引力和即將到來的減息助推將使市場情緒得到改善。該行表示，
看好 $新鴻基地產 (00016.HK)$ 、 $領展房產基金 (00823.HK)$ 及 $九龍倉置業 (01997.HK)$ ，因爲它們擁有穩定的盈利前景及在低利率情況下或提供更高的股息。
另外， $恒基地產 (00012.HK)$ 和 $嘉里建設 (00683.HK)$ 亦應受惠。
不過，該行對 $新世界發展 (00017.HK)$ 、 $恒隆地產 (00101.HK)$ 和 $希慎興業 (00014.HK)$ 保持審慎。
匯豐報告也表示，香港地產股終於在減息預期升溫的情況下跑贏大市，而該行認爲反彈仍有上升空間，因爲有利的匯率波動以及較低的貸款成本尚未反映。該行推薦 $領展房產基金 (00823.HK)$ 、 $九龍倉置業 (01997.HK)$ 及 $新鴻基地產 (00016.HK)$ 。
減息週期下，爲何地產股有望脫穎而出？
房地產市場是典型的利率敏感行業，歷史上其表現與利率直接相關。當前市場的反應表明投資者已經開始定價未來可能出現的利率下降。在美國，30年期固定抵押貸款利率已降至約6.50%，這將激勵更多購房者進場，推動房地產交易活動的復甦。
綜合來看，當前美國地產股表現強勁的背後是市場對聯儲局減息的強烈預期，隨着抵押貸款利率的下降，購房者的活躍度將顯著增加，從而推動該行業的進一步發展。
Wedbush最新觀點認爲美股REITs迎佈局良機，該行表示，
儘管在過去18-24個月中，整體房地產交易市場的步伐緩慢，但聚焦於淨租賃的REITs在很大程度上依賴於租戶關係來繼續外部增長步伐，穩定性強於房地產股票。
不過，投資房地產股票仍然存在不少風險。首先，儘管市場普遍預期減息，但任何利率政策的改變都可能受到意外經濟數據或外部事件的影響。其次，房地產市場的供需關係複雜，庫存不足的狀況可能會延續，從而影響到市場的整體穩定性。最後，投資者需要密切關注各家公司的財務報表，確保其經營狀況良好，能夠在經濟波動中維持盈利能力。
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編輯/Somer