深耕城市销售地位稳固，拿地强度有待提升：24 年H1，公司实现销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售权益比同比提升9pct 至65%，后续有望增厚表内业绩，核心10 城销售业绩贡献占比66%，在全国12 个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地 TOP1，城市聚焦与深耕效果显著；公司新增土储总地价146.1 亿元，其中在，在“核心10 城”的投资金额占比达86%，整体拿地销售比为14.5%，同比降低11pct，或受销售市场需求、核心城市土地供给减少及核心土储竞争激烈等因素影响。事件：公司發佈24 年中報，2024 年上半年，公司實現營業收入512.7 億元，同比下降0.3%；歸母淨利潤14.2 億元，同比下降34.2%。
點評：核心業績保持穩定，拿地強度有待提升，多元化業務穩步發展，財務穩健。
開發毛利率延續下滑，核心業績保持穩定：24 年H1，公司實現營收512.7 億元，其中開發業務實現營收399 億元，同比下降4.2%，佔營收77.8%，上半年結轉進度放緩；資產運營業務收入31.0 億元，同比增長13.1%，城市服務業務收入82.7 億元，同比增長16.9%，多元化業務穩步增長；公司綜合毛利率爲12.0%，同比降低4.3pct，其中開發業務毛利率爲12.2%，同比降低5.6pct，延續下滑趨勢，主要受結轉結構等影響；公司歸母淨利潤爲14.2 億元，同比下降34.2%，主要因開發業務結算毛利率下降、轉讓子公司股權投資收益同比減少，其中，公司扣非歸母淨利潤爲14.0 億元，同比增長0.45%，核心盈利能力保持穩定。
深耕城市銷售地位穩固，拿地強度有待提升：24 年H1，公司實現銷售金額1009.5億元，同比下降39.3%，銷售權益比同比提升9pct 至65%，後續有望增厚表內業績，核心10 城銷售業績貢獻佔比66%，在全國12 個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當地 TOP1，城市聚焦與深耕效果顯著；公司新增土儲總地價146.1 億元，其中在，在「核心10 城」的投資金額佔比達86%，整體拿地銷售比爲14.5%，同比降低11pct，或受銷售市場需求、核心城市土地供給減少及核心土儲競爭激烈等因素影響。
積極轉型升級，多元化業務收入穩步提升：24 年H1，資產運營方面，公司全口徑資產運營收入36 億元，同比上漲15%，EBITDA 實現19.0 億元，同比上漲14%，其中商業、產業園、公寓運營收入分別達8.4 億元、5.7 億元、6.3 億元，同比分別增長25.3%、12.8%、24.1%；物業服務方面，公司旗下招商積餘實現營收78.4 億元，同比增長12.3%，新籤年度合同額18.9 億元，外拓能力較強。
財務穩健，融資成本持續降低：24 年H1，公司新增融資成本3.01%，資金成本顯著降低。截至24 年上半年末，公司剔除預收賬款的資產負債率62.42%，淨負債率59.17%，現金短債比爲1.63，短債佔比爲16.7%，財務保持穩健；綜合融資成本爲3.25%，較年初降低22bp，信用優勢顯著。
盈利預測、估值與評級：考慮近期市場銷售修復承壓，或影響公司銷售規模及毛利率修復，我們下調公司24-26 年歸母淨利潤預測爲54.1/59.2/68.6 億元（原預測爲66.8/73.0/81.2 億元），當前股價對應24-26 年PE 估值分別爲16.5/15.0/12.8 倍，公司保持行業銷售頭部地位，財務穩健，信用優勢顯著，未來有望持續提升市佔率和業績，維持「買入」評級。
風險提示：銷售、拿地不及預期，開工、交付不及預期，市場下行超預期等風險。
