毛利率承壓影響經營業績。2024 年上半年，公司實現營業額人民幣791.3 億元，同比+8.4%；歸母淨利潤102.5 億元，同比-25.4%；綜合毛利率22.3%，較23 年同期下降3.4 個百分點，主要是受開發銷售型業務毛利率影響所致。
截至2024 年6 月末，公司有銀行結餘及現金爲人民幣1183.3 億元，較23年底+3.5%；淨有息負債率爲33.6%，較23 年底+1.0pt；加權平均債務融資成本爲3.24%，較23 年底-32bps，創歷史新低。董事會決議宣派二零二四年中期股息每股人民幣0.20 元，同比+1.0%。
開發銷售型業務簽約穩居行業前四。截至2024 年6 月末，公司實現簽約額人民幣1247.0 億元，保持行業第四，20 個城市的市佔率排名前五。
經營性不動產業務鞏固行業領先地位。公司2024 年上半年購物中心租金收入達人民幣94.8 億元，同比+9.7%；旗下82 個在營購物中心實現零售額人民幣916.2 億元，同比+21.9%，69 個購物中心零售額排名當地前三；6 家購物中心如期高品質開業，綜合開業出租率達97.8%；在北京、大連新獲取兩個購物中心地塊，繼續踐行在覈心城市商業深耕。
輕資產管理業務積極向城市運營商轉型。2024 年上半年，公司旗下華潤萬象生活實現營業收入人民幣79.6 億元，同比+17.1%，核心淨利潤人民幣17.7億元，同比+24.2%。商管航道保持行業綜合實力第一，1H24 管理的在營購物中心108 座，其中重奢購物中心13 座。物管航道市場化拓展規模及質量持續提升，1H24 在管面積3.98 億平方米，合約面積4.46 億平方米。期內，華潤萬象生活拓展城市空間項目面積佔比89.7%，大會員體系穩步推進，萬象星會員總量超5220 萬人，較23 年年末+13%。
生態圈要素型業務質量和品牌影響力穩步提升。2024 年上半年，公司城市代建業務實現營業額人民幣3.9 億元，期末在管項目358 個，新增政府代建簽約面積排名行業第二；租賃住房業務實現營業額人民幣3.8 億元，累計在管項目62 個，管理規模行業排名第八。華潤有巢REIT 業績穩中有增，按一、二季度報告已披露數據合計，實現基金營業額人民幣3931 萬元，同比+1.5%；基金EBITDA 人民幣2460 萬元，同比+4.3%，正積極推動擴募。
投資建議。維持「優於大市」評級。我們給予公司2024 年EPS 爲人民幣3.72元，10-11 倍PE 估值，對應市值區間爲2899-3189 億港元，對應合理價值區間爲每股40.65-44.71 港元。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，1 港元=0.92 元人民幣）。風險提示：1）房地產行業新房總量增速具有縮量風險；2）市場修復不及預期。