投資要點：
30 年曆史保稅區運營主體，分紅率提升至50%公司成立於1990 年，是全國第一個保稅區、第一個保稅物流園區、第一個自由貿易試驗區核心區域的開發主體。作爲上海國資控股企業，高管均扎根浦東經驗豐富。公司三大主營業務爲園區物業租賃、貿易及服務、房地產開發銷售，營收受地產銷售結轉節奏影響有所波動，毛利率穩步提升。公司股息率位於可比公司前列，且年初將分紅率由30%提升至50%，具備高分紅特徵。
物業租賃爲壓艙石業務，背靠「三基四重」產業營收穩健租賃資產方面，目前公司持有租賃資產471 萬方，空置率持續下降，目前已確定未來2 年交付40 萬方產業物業。租賃收入方面，20/22 年的疫情租金減免擾動消除，工業租賃佔80%以上，毛利率持續提升。依託「三基四重」產業持續佈局，未來收入穩健性有保障。
貿易物流毛利率提升，「全球匯」消費平台助力絲路電商外高橋保稅區進出口金額在中國主要保稅區中名列前茅，佔浦東新區/上海市進出口額比例穩定在40%/25%左右。由於低毛利細分業務商品銷售營收下滑，2019 年來公司貿易及服務板塊營收水平下滑。受益於毛利水平較高的進出口代理和物流業務的穩健收入，公司2023 年貿易及服務板塊毛利水平相較2019 年提升10.6pct 至22.1%。2022 年公司推出「全球匯」以承接進博會溢出效應，並在2023 年成爲「絲路電商」核心載體，進行專業貿易服務，未來貿易及服務板塊增長可期。
地產板塊打造森蘭品牌，產城融合發揮外高橋產業協同效應公司房地產銷售業務主要爲外高橋森蘭地區的土地開發銷售，受項目結轉週期影響，不同年份間營收變化較大，2023 年公司該業務共實現收入16.9 億元，同比下降42.2%。截至2023 年底公司有60 萬方住宅項目儲備，分別爲位於祝橋的海天名築、位於航頭的航薈名庭和位於森蘭板塊的森蘭島。森蘭島定位高端低密度住宅，計劃一期銷售3 萬平方米。按照周圍地塊10-12 萬元/平方米售價計算，一期貨值約30-36 億元，未來也將爲地產銷售板塊提供收入增量。
盈利預測與投資建議
我們預計公司2024-2026 年收入增速爲6%/0%/19%，歸母淨利潤增速爲10%/-9%/54%，EPS 分別爲0.90/0.82/1.26 元。採用可比公司估值法，2024年可比公司PE 倍數中位數爲12.5 倍。租賃業務與貿易業務的穩健經營、地產銷售板塊高端項目儲備，給予外高橋2024 年13 倍PE，目標價11.69元，首次覆蓋給予「買入」評級。
風險提示：物業租賃出租率不及預期；地產開發項目竣工節奏不及預期；居民購房意願恢復不及預期；國際貿易摩擦加劇