上半年房产开发业务毛利率-2.5%，计提资产减值11 亿元。公司利润承压主要原因在于：1）住宅开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，上半年房产开发业务毛利率-2.5%，较2023 年同期下降0.7pcts；2）公司计提资产减值11.3 亿元。事項：
公司2024 年上半年營業收入96.54 億元，同比增長71.94%，歸母淨利潤虧損爲-19.84 億元，同比下滑172.34%。
評論：
上半年房產開發業務毛利率-2.5%，計提資產減值11 億元。公司利潤承壓主要原因在於：1）住宅開發業務隨行就市，採取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，促進項目銷售去化，上半年房產開發業務毛利率-2.5%，較2023 年同期下降0.7pcts；2）公司計提資產減值11.3 億元。
2024 年上半年銷售金額同比下滑42%，截至6 月底可結算建面約1296 萬方。
1）2024 年上半年，公司實現銷售簽約額約90.9 億元；實現銷售簽約面積約49.9 萬平米。2）近年來公司拿地非常謹慎，2022 年、2023 年分別在天津、蘇州獲取1 宗宅地，土地價分別爲35 億元、12 億元；2024 年上半年通過股權收購的方式在天津獲取兩宗宅地，收購價格約13 億元，計容建面約16 萬方。
3）截止6 月底，公司總土儲（可結算建築面積）約1296 萬方，其中一線城市佔比23%，二線城市佔比36%，三四線城市佔比42%，其中三四線城市土儲主要集中在河北廊坊、廣東惠州。
物業租賃、經營業務相對穩健，上半年合計營業收入10.6 億元，佔營業收入比重約11%。1）上半年物業租賃業務營業收入約8.6 億元，同比下降3.21%，毛利率約88%，較2023 年同期下降1.36pcts。2）物業經營業務營業收入約2億元，同比增長10.57%，毛利率約23%，較2023 年同期上升10.23pcts。3）截至6 月底，公司可出租物業面積123 萬方，其中京滬佔比約69%；經營物業資產面積約20 萬方。
投資建議：公司高能級城市土儲佈局未來有望支撐銷售兌現，但2022 年以來拿地放緩，土儲換倉速度較慢，開發業務營收及毛利中長期承壓；公司持有核心城市優質資產，租金表現穩健抵禦風險。由於房價下行壓力仍在，公司ROE逐年降低，投資拿地節奏明顯放緩，我們預測2024-2026 年公司eps 分別爲-0.51、-0.19、0.11 元，我們基於剩餘收益模型測算公司估值，爲當前賬面價值與未來剩餘收益的折現，測算公司2024 年目標價2.8 元，維持「推薦」評級。
風險提示：市場超預期下行，後續投資力度不及預期。
