规模利润均下滑、计提减值和资产处置，亏损超业绩预告下限：1H24公司营业收入同比下滑&归母净利润亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，1H24开发业务收入 1116.8亿元，同比-34.6%，结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5pct；②计提减值，1H24计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），计提信用减值损失21.0亿元；③部分非主业财务投资出现亏损，投资的普洛斯投资性房地产从公允价值法调整为成本法，形成账面亏损約10亿元；④部分大宗资产交易、资产退出和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。事件
2024 年 8 月 30 日萬科 A 披露 2024 年半年報，1H24 實現營業收入1427.8 億元，同比-28.9%；實現歸母淨利潤虧損 98.5 億元，同比-199.8%；基本每股虧損 0.83 元，同比-198.6%.
點評
規模利潤均下滑、計提減值和資產處置，虧損超業績預告下限：1H24公司營業收入同比下滑&歸母淨利潤虧損，主要由於：①房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降，1H24開發業務收入 1116.8億元，同比-34.6%，結算毛利率 6.8%，同比下降 13.5pct；②計提減值，1H24計提存貨跌價準備21.0億元（含非並表項目計提1.7億元），計提信用減值損失21.0億元；③部分非主業財務投資出現虧損，投資的普洛斯投資性房地產從公允價值法調整爲成本法，形成賬面虧損約10億元；④部分大宗資產交易、資產退出和股權交易價格低於賬面值，形成資產處置虧損。
開發規模維持行業第一梯隊，持續推動存量盤活：1H24公司完成房屋交付7.4 萬套；實現銷售金額1273.3 億元，同比-37%，保持行業第一陣營，實現回款1186億元。2023年以來共計完成產能455億元的資源盤活和優化，實現盤活回款和投資應收款回款81億元，盤活和優化的資源實現約140億元銷售簽約。
加快推進大宗資產和股權交易，回流現金：2024年1-7月公司實現大宗交易簽約金額204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。創新型資產交易工具取得積極進展，印力集團完成32.6億元商業基礎設施REITs 的發行；建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募等。
積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型：1H24 公司合計新增融資、再融資612億元，新增融資的綜合成本3.66%；經營性物業貨合計落地219億元，表內新增150億元；「白名單」項目申報175個等。
完成73億元的境內公開債券和摺合人民幣約 104億元的境外公開債券的償付。
投資建議
考慮公司去庫存、減值和資產處置的壓力，我們下調公司盈利預測，預計2024-2026年歸母淨利潤分別爲-79.2億元、4.4億元和24.0億元（原爲-49.8億元、25.7億元和26.3億元）。由於公司未來工作重心在落實「一攬子」方案，短期業績有一定壓力，維持公司「中性」評級。
風險提示房地產市場銷售低迷；經營服務業務發展不順；出現債務違約