毛利率下滑導致利潤下跌，仍維持派息水平。2024 年上半年，物業交付增加帶動物業開發收入同比增長8.3%至591 億元（人民幣，下同），整體收入同比上升8.4%至791 億元。但受物業開發毛利率下跌4.6 個百分點至12.4%影響，整體毛利率同比下跌3.4 個百分點至22.3%。毛利/淨利潤/核心淨利潤同比下跌5.9%/25.4%/4.7%至176/103/107 億元。但如進一步扣除分拆房託帶來的一次性重估收益，我們估算核心利潤約爲75 億元，同比下跌約33%。公司建議中期每股派息0.2 元，同比上升1.0%，派息率大致維持在13%。
槓桿維持低位，融資成本下降。2024 年6 月底淨有息負債率33.6%（2023年底：32.6%）。加權平均融資成本進一步下降32 個點子至3.24%，爲行業最低水平（2023 年底：3.56%），同時平均債務期限拉長至 6.5 年。另外，非人民幣淨負債敞口占比下降至只有2.0%（2023 年底：4.4%）。
非房開業務表現穩定。上半年合同銷售額爲1,247 億元，同比下跌26.7%，銷售均價同比下跌1.4%至23,930 元，公司計劃下半年可售資源3,687 億元，以40-50%去化率估算，我們預計全年合同銷售約爲2,700-3,000 億元。
資產管理規模較2023 年末上升5.1%至4,491 億元，購物中心/寫字樓/酒店經營收入約爲95/9.5/10.4 億元，同比+9.7%/-4.9%/-3.8%。截至6 月底在營購物中心82 個，公司預計到2027 年末在營購物中心增加至110 個，並預計未來三年經營性不動產業務收入可維持10%以上年增長。
維持買入。華潤置地負債率維持在行業低位，我們相信較低的平均財務成本有望緩解毛利率下行的影響。上半年並表口徑已售未結合同銷售額爲3,214 億元，當中1,661 億元將於2024 結算，已充分鎖定我們全年的收入預測。另外，其投資物業組合穩定的表現可抵消行業毛利率下行的影響。
我們維持買入評級，目標價下調至24.94 港元，較資產淨值折讓50%。