核心淨利潤同比-5%，經常性業務貢獻51%利潤。2024H1，公司實現營業收入791 億元，同比+8%，其中經常性業務收入200 億元，同比+9%，佔比25%；實現核心淨利潤107 億元，同比-5%，其中經常性業務貢獻核心淨利潤55 億元，同比+14%，佔比51%。2024H1，公司核心淨利率13.6%，同比下降1.9個百分點，主要是綜合毛利率22.3%，同比下降3.4 個百分點，其中開發物業毛利率下降4.6 個百分點至12.4%，而投資物業毛利率提升0.2 個百分點至71.5%，助力公司穩健經營。2024H1，公司每股派息0.2 元，同比持平，中期派息率13.3%略有提升。
開發銷售型業務經營穩健。2024H1，公司開發銷售型業務收入591 億元，同比+8%；簽約銷售額1247 億元，同比-27%，其中一二線城市銷售額佔比92%，行業銷售額排名保持第4，市佔率維持2.6%。公司謹慎投資，2024H1 新增土儲建面202 萬㎡，同比-75%，其中一二線城市投資佔比87%，以拿地金額/銷售金額計算的投資強度爲21%，雖有所降低，但截至2024H1 末，公司總土儲建面5699 萬㎡，其中開發銷售型業務土儲建面4771 萬㎡，佔比84%，一二線城市佔比71%，仍然充裕。
購物中心表現依舊靚眼。2024H1，公司經營性不動產業務即投資物業總租金收入爲115 億元，同比+7%，主要受寫字樓和酒店業務的拖累，而購物中心的租金收入爲95 億元，同比+10%，佔比爲83%。截至2024H1 末，公司在營購物中心82 個，其中69 個項目在當地零售額排名前三，佔比84%。2024H1，購物中心毛利率77.4%，整體出租率97.3%，均持續提升。
財務保持穩健，融資成本進一步降低。截至2024H1 末，公司三道紅線指標綠檔，現金短債比1.54 倍，淨有息負債率33.6%，剔除預收的資產負債率56.4%；加權平均融資成本爲3.24%，較2023 年末下降32 個點子。
投資建議：考慮到開發銷售型業務結算規模和毛利率下行壓力，我們略下調公司的盈利預測，預計公司2024-2025 年收入分別爲2770/2511 億元（原值爲2901/2875 億元），2024-2025 年歸母淨利潤分別爲260/263 億元（原值爲304/319 億元），對應每股收益分別爲0.50/0.47 元，對應當前股價PE分別爲5.4/5.3 倍，維持「優於大市」評級。
風險提示：公司開發物業銷售、結算不及預期，投資物業租金收入不及預期，盈利水平下行超預期，或行業基本面下行超預期，政策落地效果不及預期。