本報告導讀：
受商品房項目結轉節奏的影響，2024 年上半年公司業績短期承壓，預期下半年將出現明顯改善；優質物業資產規模穩步擴張，租金長期增長空間可觀。
投資要點：
2024年上半年公司業績符合預期，物業經營、貿易業務穩中向好，商品房結轉節奏擾動短期業績，維持增持評級。2024 年上半年公司營業收入26.4 億元，同比下滑31.4%，其中物業經營/貿易及服務/房產銷售營收分別爲10.4/13.8/0.5 億元，同比增速分別爲+6.2%/-3.8%/-96.2%；歸母淨利潤1.4 億元，同比下滑72.8%。維持2024~2026年EPS 爲0.88/0.90/0.97 元，維持目標價11.28 元，維持增持評級。
短期業績承壓主要由於上半年無商品房項目結轉，考慮到2024 年度的資產轉讓和商品房銷售實現集中在四季度確認，預期下半年業績較上半年將會出現明顯改善。2024 年上半年，公司房產銷售板塊0.5 億元的營收全部來自森蘭區域內車位和存量商鋪的出售；下半年，公司將完成森蘭壹公館、祝橋森蘭海天名築部分商品房的交付結轉，預期將對下半年的業績帶來有力支撐。以項目已售規模做參考：1）森蘭壹公館已全部售完，銷售回款共7.5 億元；2）海天名築截至2023 年底已售面積爲0.9 萬方，佔其總可售面積的21.3%，以貝殼提供的5.4 萬元/平方米的參考價計算，總額爲4.9 億元。
隨着增量投入、存量改造的逐步落地，公司租賃物業資產面積穩步擴張、質量持續升級，將不斷夯實物業經營業務作爲業績壓艙石的地位。在新增投入上，2024 年上半年公司已有15 萬方生命科學產業園落地，下半年還將建成12 萬方新展城新園，且公司制定了2024~2026 三年約30 萬方的存量物業更新計劃，爲後續租賃收入的長期持續增長奠定基礎。另外，上半年租賃業務毛利率有所改善，商業房產租賃毛利率由負轉正至9.8%，工業房產租賃毛利率同比上漲4.8pct 至61.8%。
創新融資渠道，資本運作實質推進。一方面，公司向特定對象發行股票工作已於2024 年6 月4 日獲得證監會批覆，後續將適時啓動發行工作；另一方面，公司擬發行倉儲物流公募REITs，已於 2024年3 月上報國家發改委。
風險提示：國際貿易活動減弱影響貿易及服務業務開展；住宅項目銷售不及預期；定增發行、REITs 發行等資本運作結果不及預期。