财务状况稳健，融资优势牢固。公司1H24 末扣预负债率、净负债率和现金短贷比保持在68.3%、60.6%和1.5 倍。公司年初至今发行两笔3 年期共计23.9 亿元境外人民币点心债、加权平均票面利率4.07%，境内债券合计33亿元、票面利率2.20-2.75%，年内新增开发贷成本大多维持在3%以下，带动1H24 末平均融资成本边际下行0.16ppt 至3.47%。1H24 歸母核心淨利潤同比下降19%，略低於我們預期越秀地產公佈1H24 業績：收入同比+10%至353 億元，報表毛利率同比下降4.1 個百分點至13.7%（2023：15.3%），歸母核心淨利潤同比下降19%至17.4 億元，略低於我們預期。公司宣派中期每股股息0.189 港幣，派息率約40%、與往期基本保持一致，對應當前股息收益率約4.9%。
秉承「以銷定投」原則聚焦核心城市和優勢區域高質量補地。公司1H24 共獲取12 幅土地，對應權益土地款約120 億元，公開市場/多元化拿地所獲面積佔比爲34%/66%。多元化拿地方式中，TOD 和城市更新穩步推進：
1）公司上半年收購琶洲南TOD 二期19.1%的股權，總對價約22.3 億元，總建築面積約58 萬方（公司琶洲南TOD 一期項目成交均價約12 萬元/平），該項目已於去年12 月開工、截至1H24 末已貢獻銷售41 億元。2）里仁洞村實現首批供地約14 萬平。新購地塊質量來看，基本位於廣州、上海、杭州、成都、北京、合肥等頭部城市的核心板塊，我們測算項目層面平均毛利率約15%、平均淨利潤率落於8-10%的區間。我們預期公司下半年仍將秉承量入爲出的原則，以「6+1」增儲模式爲抓手聚焦核心八城（北京、上海、廣州、深圳、合肥、杭州、成都、西安）擇機補充優質土儲。
財務狀況穩健，融資優勢牢固。公司1H24 末扣預負債率、淨負債率和現金短貸比保持在68.3%、60.6%和1.5 倍。公司年初至今發行兩筆3 年期共計23.9 億元境外人民幣點心債、加權平均票面利率4.07%，境內債券合計33億元、票面利率2.20-2.75%，年內新增開發貸成本大多維持在3%以下，帶動1H24 末平均融資成本邊際下行0.16ppt 至3.47%。
發展趨勢
公司預計全年銷售同比大體平穩。公司1-7 月實現銷售金額604 億元，同比下降34%、與克而瑞Top10 跌幅大體相若，主因公司今年以來新推盤節奏後置（上半年總供貨約1100 億元，基本無新推）。公司計劃下半年總供貨1600 億元，大灣區/華東佔比51%/21%，我們認爲隨後續新推上量和供貨結構改善，公司全年銷售表現有望優於同業平均。
盈利預測與估值
基於結算節奏和利潤率調整，我們下調2024-25 年盈利預測12%/12%至29.9/29.9 億元，對應同比-14%和基本持平。考慮行業基本面疲弱壓制投資者風偏，下調目標價30%至4.97 港幣，對應6.0/5.9、0.32/0.30 倍2024-25 年P/E、P/B 和30%的上行空間。考慮到公司土儲聚焦一二線，國企背景融資優勢突出，維持跑贏行業評級。當前交易於4.6/4.5、0.24/0.23 倍2024-25 年P/E、P/B。
風險
行業景氣度恢復慢於預期；存貨超預期減值。
