1H24 歸母核心淨利潤同比下降4.7%，業績符合市場預期華潤置地公告1H24 業績：收入同比+8.4%至791 億元，歸母核心淨利潤同比-4.7%至107 億元，符合市場預期。中期派息同比提高1%至0.20 元。
經常性業務維持增長動力，加速業務結構優化。1H24 公司旗下商場零售額同比+21.9%（非重奢+25.7%、重奢+16.7%）、整體同店同比+7.5%（非重奢+10%、重奢+4%）；出租率較去年末邊際提升0.8ppt 至97.3%，助力商場租金同比+9.7%至95 億元。此外，公司輕資產管理收入同比+17.6%，與租金雙輪帶動1H24 經常性收入同比+9.0%至200 億元，充分兌現業務結構調優，1H24 經常性業務對總收入/核心利潤貢獻分別已達25.3%/51.4%。
精益運營疊加非房貢獻，財務盤面穩中精進。得益於其堅定去化庫存、緊抓銷售回款，經常性收入同步貢獻穩定現金流，公司得以在適度補倉同時優化財務盤面：截至1H24 末，淨負債率/扣預負債率維持33.6%/56.4%的低水平，現金短債比1.54x，穩居「三條紅線」綠檔；1H24 平均融資成本較去年末下行32BP 至3.24%的行業低位、信用優勢進一步突顯。
新房銷售及結算利潤率承壓，但仍憑藉優質土儲彰顯優於同業的韌性。公司1H24 合約銷售同比-27%（對比百強同期-42%）、排名穩守第四1。由於售價承壓項目進入結算週期，公司1H24 房開結算毛利率/核心利潤率有所下滑，同比分別-4.6ppt/-3.0ppt 至12.4%/8.8%，但對比同業仍處前列。
發展趨勢
增長換軌及資管轉型能力齊備、步履堅定。在年內16 座商場新開業帶動下，公司預計租金有望維持全年10%的同比增長，此外輕資產服務收入亦有望兌現雙位數增長，一併助力全年經常性收入對股息及利息實現兩倍覆蓋。公司重申「大資管」業務之重要性，基於其充裕底層資產和優越管理能力，我們認爲公司有望持續領跑消費類基礎設施REITs 之發行擴募，爲其補充現金流及利潤的同時，助推公司作爲「資管人」享受更爲公允的定價。
充足可售資源護航現金流，已售未結支撐業績兌現。公司2H24 可售貨源質優量足（貨值總計3687 億元，其中72%爲住宅、85%位於供求關係健康的一二線城市），有望持續爲現金流回款提供支撐。公司計劃開發銷售型已售未結中1661 億元將於下半年結算，有力支撐房開全年業務收入及利潤規模，持續發揮業績「穩定器」功用。
盈利預測與估值
維持盈利預測、跑贏行業評級，考慮到風險偏好變差，我們下調目標價15%至28.83 港幣（7.0/7.0x 2024/25 P/E，上行空間38%）。當前交易於5.1/4.9x 2024/25 P/E，股息率7.3/7.5%。
風險
高端消費超預期外流；開發銷售存貨減值超預期。