投資要點：
24H1 核心淨利潤同比-5%、歸母淨利潤同比-25%、略低於預期，經常性業務貢獻核心利潤佔比51%。公司公告，24H1 公司營業收入791 億元，同比+8.4%；歸母淨利潤103 億元，同比-25.4%；核心淨利潤107 億元，同比-4.7%，其中經常性業務貢獻51.4%、同比+8.6pct；每股基本收益1.44 元，同比-25.4%。地產結算收入591 億元，同比+8.3%；地產結算面積345 萬平，同比-9.6%。毛利率、歸母淨利率和核心淨利率分別爲22.3%、13.0%和13.5%，同比分別-3.4pct、-5.9pct 和-2.0pct；地產結算毛利率12.4%，同比-4.6pct；三費費率爲6.9%，同比-1.1pct，其中銷售、管理、財務費率分別-0.2pct、-0.8pct、-0.1pct；投資收益14 億元，同比-26.9%；IP 公允價值變動35 億元，同比-4.9%；24H1 末合同負債2,867 億元，同比-10.1%，覆蓋23 年地產結算收入1.35 倍。此外，公司擬派發中期每股股息0.2 元、同比+1.0%，對應分紅比例（佔比核心淨利潤）13%。
24H1 銷售額1,247 億元、同比-27%，拿地謹慎、拿地/銷售額比21%。24H1 公司銷售金額1,247 億元，同比-26.7%；權益比例69%、同比-5pct；銷售面積521 萬平，同比-25.7%；銷售均價2.39 萬元/平，同比-1.4%。24H1 公司拿地面積202 萬平，同比-75%；拿地金額256 億元，同比-76%；拿地/銷售金額比和麪積比分別爲21%和39%，拿地/銷售均價比53%，主要由於拿地聚焦北京等核心城市。24H1 末公司開發銷售型土儲4771 萬平，其中一二線佔比71%，約67%土儲貨值由2021 年及之後新獲取項目構成；IP 土儲928萬平，其中購物中心佔比73%。
24H1 商場零售額同比+22%，經營性收入115 億元、同比+7%。1）商場方面，24H1已開業82 座（24H1 新開業6 座）；商場零售額916 億元，同比+21.9%，同店同比+7.5%。
24H1 租管費95 億元，同比+9.7%；租售比12.5%、處合理水平；出租率97.3%，同比+0.8pct；毛利率78%，同比+0.6pct；24H1EBITDA 回報率9.7%。2）寫字樓方面，24H1租金9.5 億元，同比-4.9%；毛利率74.8%，同比-2.3pct；出租率75%，預計全年EBITDA回報率6.1%。3）酒店方面，24H1 收入10.4 億元，同比-3.8%；毛利率11.7%，同比-7.0pct；入住率62.5%，同比-1.4pct。綜上，公司24H1 IP 租金合計115 億元，同比+7%。
三條紅線穩居綠檔，融資成本新低、資金優勢明顯，助力公司逆勢擴張。至24H1 末，公司處於三條紅線綠檔，我們計算剔預負債率57.5%，淨負債率僅34.0%，現金短債比1.5倍；有息負債2,511 億元，同比+4.8%；融資成本3.24%，較23 年末-32bp；有息負債賬期6.5 年，處於行業高位，資金優勢明顯。非人民幣淨負債敞口占比爲2.0%、較23 年末-2.4pct，融資結構持續優化。至24H1 末，公司已售未結金額3,214 億元，覆蓋23 年地產結算金額1.5 倍，助力未來業績釋放。
投資分析意見：核心業績略降，經營性業務穩健發展，維持「買入」評級。華潤置地背靠華潤集團，是行業領先的城市投資開發運營商。公司堅持”2+X”的商業模式，其中IP 綜合實力全國領先。同時公司財務穩居綠檔，融資成本處於行業最低位之一，資金優勢明顯，助力公司逆勢擴張。考慮到目前行業銷售承壓，我們下調公司24-26 年盈利預測分別爲281/294/323 億元（原323/341/375 億元)，現價對應24 年PE4.8X，維持「買入」評級。
風險提示：房地產調控超預期收緊，銷售去化率不及預期，併購業務推進不及預期。