■事業概要
2. 中古住宅再生事業
(1) マンション買取再販事業
マンション買取再販事業は、property technologies<5527>が仲介会社を通じ、売り主(所有者)から中古マンションを買い取って、リノベーションにより価値を高めたうえで再販する事業である。展開ブランド「FURVAL」では、厳選された家具や生活必需品の家電、調理器具などを、デザインや機能、サイズなどリノベーション空間にあわせて取り揃え、時間的な労力をセーブするだけでなく、家具や家電を含めた価格で販売する(ローンを組む)ことで金銭的な負担も軽減するサービスを提供している。なお、ホームネットでの購入者に限定して、住宅設備の故障に10年間何度でも利用できるアフターサービス「住設あんしんサポート」も提供している。
マンション買取再販事業の特徴は、北海道から沖縄まで地方の主要都市部で、30~40代の一次取得者層をターゲットに、リアルなネットワークとテクノロジーを駆使して事業展開している点にある。ターゲットが一次取得者層であることのメリットは、子供の成長など顧客のライフサイクルからニーズが明確なうえ安定した実需が期待できることにある。一方、一次取得者層にとっても、東京都の中古マンション平均価格が56百万円であるのに対して同社は29百万円と、一般的な借入期間で一定の金利上昇があったとしても住宅ローンの返済額が家賃以下になるという値ごろ感にメリットがある。また、地方圏の比率が同業他社で4割程度だが、同社は6割と高くなっていることもメリットである。なぜなら、地方圏は物件密度が薄く営業効率が低いという事実はあるものの、築30年以上の物件が増加しているにもかかわらず競争が緩やかなため、同社のように広範に営業ネットワークを構築すれば、効率的な情報交換によって主要な収益源にできるからだ。
(2) iBuyerビジネス
不動産テックを活用する一部企業が、iBuyerという取引形態を掲げて事業を行っているが、販売に苦労していることが多いようだ。しかし、同社はリアルの不動産事業を展開しているため、販売に苦労することなくiBuyerビジネスを拡大している。その基盤となっているのが、2021年にスタートしたiBuyerプラットフォーム「KAITRY(カイトリー)」である。「KAITRY(カイトリー)」は複雑な不動産の売買プロセスをオンラインで容易に実行できるうえ、査定から売却まで通常3ヶ月以上かかるところ、査定はAI査定によって最短5秒、販売(現金化)も同社が買い取ることで最短3日と大きく短縮できるため、新型コロナウイルス感染症拡大(以下、コロナ禍)のなかでも、同社が同業他社を上回る業績を上げた要因の1つとなった。さらに、住みながら売りたい人にはセール&リースバック、新居を買ってから売りたい人には先日付買取保証、お得に売りたい人には共同投資型売却など様々なメニューを揃えており、ユーザーの住み替えニーズを後押ししている。
こうした新しいビジネスモデルにより、不動産売買において個人の心理的ハードルが下がることで、将来的に住み替え市場が拡大、同社が目指す「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることのできる未来に近づいていくと思われる。同社は「KAITRY(カイトリー)」を普及するため、ネット広告やTVCMの活用、仕入クロージングの体制強化、UI/UXなど基盤の強化を進めている。この結果、「KAITRY(カイトリー)」の認知度が向上し、仕入件数が毎月安定的に増加、コンバージョンの拡大にもつながってきた。なお、同社が直販売に乗り出したことで仲介会社とのコンフリクトが懸念されるが、同社の直販売により住み替え市場自体が拡大しており、同社が仲介会社のDXなど業務効率化も支援していることから、仲介会社にもメリットがあるため信頼関係は保持されている。
(3) SaaSサービス
同社のAI査定や「KAITRY(カイトリー)」が目覚ましい実績を上げつつあるなか、仲介会社などの要望により同社が蓄積してきたテクノロジーを公開し、2022年にスタートしたのがSaaSサービスである。SaaSプロダクトが広く受け入れられれば、ターゲットは全国33,000社以上の仲介会社に留まらず、不動産会社全体31万社や、不動産関連業務を幅広く扱っている弁護士など士業41,500事業所、1,000の金融機関へとニーズが拡大していく可能性があると思われる。一方で、SaaSプロダクトの提供により関係強化が図られるため、物件紹介という形での同社収益へのフィードバックも期待できる。このため、金融機関向けに「KAITRY finance」、士業向けに「KAITRY professional」、仲介会社向けに「HOMENET Pro」という3つSaaSプロダクトを開発、提供を開始した。なお、「KAITRY finance」と「KAITRY professional」については、ニーズを捉えて早期に収益化するべく展開を急ぐ方針だが、「HOMENET Pro」は将来のサービス拡張を見据えて、まずは取引間口を広げるため無料での登録を中心に拡大を進めている。
このなかで金融機関向け「KAITRY finance」は、AI査定機能(売出価格/成約価格)のほか、与信管理や資産活用提案などで活用する不動産価格調査書を作成可能で、業務の効率化や金融サービスの高付加価値化につながるため、幅広い金融機関、しかも複数部署でニーズがあるようだ。このため、地方銀行を含む全国の金融機関向けに販促を開始、早くもみずほ銀行など7行で導入または導入に向けた運用が開始された。各銀行では、法人融資において融資先資産実態把握の手間軽減や行内基準の統一化・属人性排除、個人業務においてはプライベートバンキングでの顧客資産全体を把握した総合的提案、遺言信託/遺産整理における商機拡大、住宅ローンでの借換え相談時の提案充実、債権管理においては保証会社/サービサーの査定業務の効率化などに利用しているようだ。直近では、各銀行の不動産価格調査業務の効率化に向けて、ゼンリン<9474>の「住所地番変換」機能をAPI連携した「地番でAI査定」をリリースした。
弁護士や税理士、司法書士など士業向け「KAITRY professional」は、AI査定機能のほか、不動産の遺産分割や財産分与時に活用する不動産価格調査書を作成できる。士業による不動産価格の算定には客観性が求められるため、複数の不動産会社に調査を依頼する必要があるなど手間と時間がかかることが課題だった。しかし「KAITRY professional」は、スピーディかつ低コストで価格算定できるうえ業務の効率化にもつながることから、相続や離婚など迅速な解決が必要な場合に適しており、今後の導入拡大が期待される。また、士業での導入拡大が進めば買取再販事業の新たな仕入ルートにもなり、同社のデータベースのさらなる強化が期待できる。仲介会社向け「HOMENET Pro」は、同社が業務用に構築してきた業務効率化ツールをパッケージ化したもので、AI査定や提案書作成、オンライン上で取り扱い可能物件の確認などの機能による、業務の効率化への貢献が期待できる。現在、仲介会社の囲い込みやデータベースの強化、仕入販売の拡大につなげる狙いもあり無料登録を推進しているが、2022年11月のローンチ以降、アカウント数、査定数ともに順調に増加を続けているようだ。将来的には、機能拡充による収益化を目指す。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
■業務概要
2. 中古住宅再生業務
(1) 公寓收購再銷售業務
公寓收購再銷售業務是指通過券商從賣家(所有者)那裏收購二手公寓,進行翻新增值後再銷售的業務。該業務在推廣的品牌「FURVAL」中,提供了爲客戶減少時間和金錢負擔的服務。品牌爲精選傢俱、家用電器和烹飪設備等商品,根據重貼士的設計、功能和大小等,價格也含傢俱和家電銷售價格(貸款),同時提供10年任意故障的住宅設施維修保養的「住宅保障支撐服務」。
公寓收購再銷售業務的特點在於,公司利用真實的網絡和科技在全國的城市中心從北海道到沖繩,將30到40歲的初次購房者作爲目標,展開業務。目標群體是首次購房者的好處在於,從客戶的生命週期和需求清晰明確的角度出發,可以預期到穩定的實際需求。同時,對於初次購房客戶而言,儘管東京中古公寓的平均價格是5600萬日元,但該公司的價格爲2900萬日元,即使存在普遍的借貸期內的利率上漲,住房貸款的償還金額也比房租低。此外,雖然同行業公司的地方城市比率約爲40%,但該公司高達60%。這是因爲雖然地方城市的物業密度較低,經營效率較低,但即使物業的使用年限超過30年增加,由於競爭不激烈,如果像該公司一樣構建廣泛的經營網絡,則可以將其轉化爲重要的收入來源,這是地方城市的優勢所在。
(2) iBuyer業務
一些利用房屋技術的公司正在進行iBuyer交易,但似乎很多公司在銷售方面遇到了困難。 然而,該公司正在開展真實的房地產業務,因此可以擴大iBuyer業務而不會遇到銷售問題。 此基礎是2021年啓動的iBuyer平台「KAITRY」,該平台可以在在線容易地進行復雜的房地產買賣流程,AI評估最短5秒鐘,銷售(現金化)也可以在同一公司以最短3天完成,因此即使在新的冠狀病毒感染大流行期間,該公司也超越了競爭對手之一。此外,爲了支持用戶的置換需求,該公司推出了各種項目,如Sales Lease Back,先日付購買保證和共同投資銷售等。
通過這種新的商業模式,由於個人在房地產買賣中的心理障礙降低,因此將來購房市場將擴大,該公司將接近未來的願景,「每個人」「隨時」「任意次數」「輕鬆地」換房。該公司正在推廣「KAITRY」,藉此推廣,利用網絡廣告和電視廣告,加強收購的關閉狀態,以及改進UI / UX等改進基礎設施。 由於「KAITRY」認知度的提高,每月的購買數量穩定增長,並且擴大了轉化。值得一提的是,雖然擔心該公司正在直接銷售,但隨着該公司直銷銷售本身的擴張,在接近一個能夠自由置換的未來,房屋交易市場正在擴大,並且該公司正在支持代理機構的業務効率化,因此代理機構也有優勢。
(3) SaaS服務
在仲介公司等的要求下,公司公開了其長期以來積累的技術,並於2022年推出了名爲saas-雲計算的服務。如果SaaS產品被廣泛接受,它的目標不僅僅侷限於超過33,000家中介公司,而且可能會擴展到全國31萬家房地產公司、41,500家涉及房地產相關業務的法律事務所和1000家金融機構。另一方面,由於提供SaaS產品有助於加強關係,因此預計後續可能對其公司的物業介紹收益產生反饋。爲此,公司開發了三個SaaS產品:KAITRY finance面向金融機構,KAITRY professional面向專業人士以及面向物業經紀公司的HOMENET Pro。KAITRY finance和KAITRY professional旨在抓住需求並快速實現盈利,但HOMENET Pro則在擴大交易覆蓋面的同時,考慮了未來的服務擴展。另外,目前HOMENET Pro主要通過免費註冊來推廣。
在這其中,面向金融機構的「KAITRY finance」除了具有AI估價功能(銷售價/成交價),還可以生成不動產價格調查書,以便在與信管理和資產利用提案等方面發揮作用,這可以提高工作效率和金融服務的附加價值,因此廣泛的金融機構(包括多個部門)似乎都有需求。因此,公司已經開始了向包括地方銀行在內的全國各金融機構的推銷,並已經在7家銀行中啓動或計劃啓動。在各銀行中,通過減少企業貸款中了解貸款方資產現實的手續難度,統一公司內部標準和消除個人性差異;在個人業務領域,全面提供對私人銀行客戶整體資產的了解,擴大遺囑信託/遺產整理的業務機會,在住房貸款時提高借貸諮詢的充實性,在債權管理中提高擔保公司/服務提供商的評估效率等方面得到了利用。近期,他們還發布了將全國各銀行的不動產價格調查業務的效率提高爲目標的「以地址爲基礎的AI估價」與前電<9474>的「地址與地番轉換」API協作的「地番AI估價」。
面向律師、稅務師和公證人等專業人士的「KAITRY professional」除了具備AI估價功能,還可以生成用於繼承或離婚等時使用的不動產價格調查書。由於算定不動產價格需要客觀性,因此存在着向多家房地產公司訂購調查報告等繁瑣的手續和浪費時間的問題。然而,「KAITRY professional」不僅可以快速低成本地算出價格,還可以提高工作效率,因此非常適合需要快速解決問題的遺產和離婚等。此外,隨着專業人士範圍的擴大,它也可以成爲採購再銷售業務的新採購渠道,並可以進一步強化該公司的數據庫。面向仲介公司的「HOMENET Pro」是公司開發的一個業務效率工具包,其中包括AI估價、提案書製作和在線確認可處理物業等功能,可以爲優化業務做出貢獻。目前,該公司在擴大中介公司的範圍、強化數據庫和放大收購銷售業務等方面不斷努力,主推免費註冊。自2022年11月推出以來,其帳戶數和估價數均穩步增加。他們預計將通過功能擴充實現收益。
(作者:華富證券客座分析師宮田仁光)