これらの予想は既に確定している外部成長（物件譲渡や物件取得）や内部成長の実現を織り込むものの、毎期継続している含み益の顕在化を伴う資産入替による物件取得や物件譲渡益は織り込んでおらず、また慎重な稼働率やNOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）を前提にするなど、保守的な前提条件に基づいている。さらに今後の金利上昇の懸念に対しては、内部留保や含み益を活用したバリューアップ工事により賃料増額を強力に進めることから、業績予想は十分に達成可能な水準であると弊社では見ている。■平和不動產房地產投資信託基金＜8966＞的未來前景
● 2024年11月期和2025年5月期的業績預測
2024年11月期（第46期）預計營業收入爲8,771百萬元（同比增長0.4%），營業利潤爲4,445百萬元（同比減少0.8%），經常利潤爲3,859百萬元（同比減少2.0%），當期淨利潤爲3,858百萬元（同比減少2.0%）。我們將繼續進行含義收益的明示，預計已確認的1個辦公室物業的轉讓將爲第15個財季創造轉讓收益，但未將今後更多的物業收購和轉讓計入預測。此外，2025年5月期（第47期）預計營業收入爲8,084百萬元（同比下降7.8%），營業利潤爲3,740百萬元（同比下降15.9%），經常利潤爲3,143百萬元（同比下降18.6%），當期淨利潤爲3,142百萬元（同比下降18.6%）。我們計劃作爲先發投資的增值工程，每期約3.5億日元，但計劃使用轉讓收益和內部留存盈餘。結果，我們預計EPU將在2024年11月期達到2,684日元（同比增加8日元），2025年5月期將達到2,704日元（同比增加20日元）。此外，我們預計DPU將在2024年11月期達到3,440日元（同比增加60日元），2025年5月期將達到3,450日元（同比增加10日元），並繼續創新歷史最高水平。
這些預測已經考慮到未來的外部增長（物業轉讓和收購），以及內部增長，但未考慮包括資產交易利潤在內的包含收益的明示購買和轉讓物業，以及以謹慎的使用率和淨運營收益爲前提的保守假設條件。另外，針對未來利率上升所產生的擔憂，我們認爲通過利用內部留存盈餘和隱含收益，積極推進增值工程，可以強力推動租賃費用的提高，預測業績可以達到足夠的水平。
（作者：富士客座分析師國重希）