■特長・優位性
1. 概要
平和不動産リート投資法人＜8966＞は、東京都区部を中心とする、オフィス・レジデンス複合型REITである。2002年1月に前身であるクレッシェンド投資法人として設立された後、2005年3月には東証不動産投資信託証券（J-REIT）市場に新規上場、2010年10月にはジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併し、名称を平和不動産リート投資法人に変更して今日に至っている。また、投資主より募集した資金を主として不動産などに対する投資として運用することを目的とするが、実際の資産運用はすべて平和不動産アセットマネジメント(株)に委託しており、平和不動産グループから様々なサポートを得られるのが大きな強みである。
2. 戦略的なポートフォリオの構築
同REITは、高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス」に集中的に投資している点に大きな特長がある。多数の物件に投資することで戦略的にポートフォリオの分散を図っていることが、安定した稼働率と収益の源泉になっている。2024年5月31日時点における同REITのポートフォリオの用途別内訳を見ると、オフィス（主に中小規模の事業所がテナント）50.2%、レジデンス49.8%となっている。厳格な投資基準に基づき多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っている。オフィス賃料は景気感応度が高く、収益の変動性が高いのに対し、レジデンス賃料は景気変動を受けにくく、収益の安定性が高いことから、両方にバランスよく投資することで、収益性と安定性の双方を追求できるポートフォリオを構築している。
また、投資エリア別では都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）33.9%、その他の東京23区28.3%、首都圏（23区以外）11.6%、その他26.2%となっている。地域的には第1投資エリア（東京23区）を主たる投資地域と位置付けているが、各エリアのマーケット状況（取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況など）を勘案しながら、第2投資エリア（23区以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）及び地方投資エリア（政令指定都市をはじめとする全国の主要都市、すなわち平和不動産のサポートが得られる地方大都市）にも投資する。
3. 平和不動産の強力なスポンサーシップ
同REITは平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが特長であり、大きな強みと言える。平和不動産は東京、大阪、名古屋、福岡の証券取引所ビルを証券取引所に賃貸し、全国各地にオフィスビルを所有するほか、日本橋兜町・茅場町の再活性化及び札幌再開発事業化を推進する再開発事業などのデベロッパー事業も幅広く展開している。そのため、同REITに対する外部成長サポートとして、平和不動産の保有・開発物件、仲介物件、先行取得物件などの情報ソースを活用できる。実際、スポンサー変更後の物件取得合計は2024年7月17日現在で73件/1,503億円に上るが、うち資産運用会社ネットワークが32件/604億円、平和不動産からの直接取得/資産入替が20件/394億円、ウェアハウジング（スポンサーが第三者から物件取得して一定期間保有し、タイミングを見て同REITが取得する手法）が21件/504億円を占めている。このように、スポンサーのサポートが同REIT成長の原動力となっていることが実績として示されている。また、内部成長サポートとして、情報の共有化によって稼働率の改善を図ることができる。さらに、財務サポートとして、財務方針、資金調達などにかかる支援や指導を仰ぐことができる。
4. 潤沢な分配原資と成長資金
同REITでは、資産入替に伴う譲渡益の一部を分配金に、残りを内部留保の蓄積に充てることで、長期にわたる安定した分配原資及び成長資金を確保している。2024年5月期末には、内部留保残高57.5億円、含み益額は585.6億円を擁している。内部留保は、将来の安定的な分配金支払いを可能にする。すなわち、物件売却に伴い減損損失を計上した際にも、内部留保の取り崩しによって実力ベースの分配金支払いが可能であるからだ。また、同REITでは設立時の合併に伴い、受入資産に税会不一致が発生しており、物件譲渡により発生した譲渡益については税会不一致を活用した内部留保拡大が可能であることも強みである。一般的に、REITは利益のほとんどすべてを分配金として支払うため内部留保を積むことができないが、同REITは、過去の合併の経緯からこれを積み上げるツールを有する。さらに、資産入替によって含み益の一部を顕在化することで、分配金を継続的に増加している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
■特點和優勢
1. 摘要
HEIWA房地產房地產投資公司（8966）是一家以東京都市區爲中心的辦公/住宅綜合房地產投資信託基金。在2002/1年度作爲前身Crescendo投資公司成立後，它於2005/3年在東京證券交易所房地產投資信託證券（J-REIT）市場新上市，於2010/10年與日本單一住宅投資公司合併，並更名爲平和房地產房地產投資信託基金投資公司，一直持續到今天。此外，儘管目的主要是管理從投資者那裏籌集的資金，例如房地產投資等，但所有實際的資產管理都外包給了平和房地產資產管理株式會社，能夠獲得平和房地產集團的各種支持是一個主要優勢。
2。建立戰略投資組合
房地產投資信託基金的主要優勢在於，在需求旺盛的支持下，它大量投資於 「位於以東京都市區爲中心的投資區的辦公室和住宅」。通過投資大量房產實現投資組合的戰略多元化，這一事實是穩定的入住率和利潤的來源。從截至2024/5/31年度按應用劃分的房地產投資信託基金投資組合細分來看，辦公室（主要是中小型企業是租戶）佔50.2％，住宅佔49.8％。通過根據嚴格的投資標準投資大量房產，可以實現用途、建築物數量和租戶的多樣化，並將投資組合利潤波動的風險降至最低。儘管寫字樓租金具有高度的經濟敏感性和較高的收益波動性，但住宅租金不太容易受到經濟波動的影響，收益也很穩定，但我們已經建立了一個投資組合，通過對兩者進行均衡的投資，可以追求盈利能力和穩定性。
此外，按投資區域劃分，該市的五個中心區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）爲33.9％，東京其他23個區爲28.3％，東京都市區（23區除外）爲11.6％，其他爲26.2％。從地區來看，第一投資區域（東京23區）被定位爲主要投資區域，在考慮市場狀況（收購房產的存量、成交價格狀況、租賃市場狀況等）的同時，它還將投資第二投資區域（東京、神奈川、埼玉和千葉縣，除23區以外的東京、神奈川、埼玉和千葉縣）和區域投資區域（全國主要城市，從政府法令指定城市開始，即區域）可以獲得和平房地產支持的大城市）。
3.Heiwa Real Estate的大力贊助
該房地產投資信託基金的特點是它可以充分利用Heiwa Real Estate的經驗和專有技術，可以說這是一個主要優勢。Heiwa Real Estate將東京、大阪、名古屋和福岡的證券交易所大樓出租給證券交易所，除了在全國擁有辦公大樓外，它還發展了廣泛的開發業務，例如促進日本橋歌舞臺町和茅場町振興的重建項目以及札幌重建的商業化。因此，可以利用諸如Heiwa Real Estate擁有和開發的房產、經紀物業和預先收購的房產等信息來源，作爲同一房地產投資信託基金的外部增長支持。實際上，截至2024/7/17年，保薦人變更後的房地產收購總數已增至73起案件/1,503億日元，其中資產管理公司網絡佔32起案件/604億日元，來自Heiwa Real Estate的直接收購/資產置換，20起案件/394億日元，以及倉儲（發起人從第三方收購財產並持有一段時間的方法，以及同一房地產投資信託基金將其收購（從時間上看）佔21起案例/504億日元。通過這種方式，結果表明，贊助商的支持是房地產投資信託基金增長的推動力。此外，作爲內部增長的支持，可以通過共享信息來提高運營率。此外，作爲財政支持，可以尋求與財務政策、籌資等有關的支持和指導。
4。充足的分佈式資本和成長基金
房地產投資信託基金通過將與資產置換相關的部分轉移收益分配給分配，其餘部分用於積累內部儲備，從而在很長一段時間內確保穩定的分銷資本和成長基金。在2024/5財年末，我們的內部儲備餘額爲57.5億日元，未實現收益爲585.6億日元。內部儲備使未來能夠穩定的分配支付。換句話說，即使由於出售財產而記錄了減值損失，由於內部儲備金的取消，也有可能根據能力進行分配。此外，在同一個房地產投資信託基金中，由於成立時的合併，已接受的資產出現稅收差異，並且可以利用稅收差異來擴大內部儲備，以獲得財產轉讓產生的轉移收益，這也是一個優勢。通常，房地產投資信託基金幾乎將所有利潤作爲分配支付，因此它們無法積累內部儲備，但是房地產投資信託基金擁有從過去的合併中積累內部儲備金的工具。此外，通過顯示部分資產置換產生的未實現收益，分配額持續增加。
（由FISCO客座分析師國茂樹撰寫）
