盈利能力整体稳定，房地产相关联业务收入占比降低。2023 年公司营业收入稳健增长，核心归母净利润增至4.5 亿元，主要原因为公司通过经营性现金流对美元债进行调整，同时业务结构持续优化，地产强关联的开发商增值服务收入占比逐渐下降，下滑至10.2%，有利于降低地产市场下行对收入与利润带来的不利影响，同时公司账龄结构整体良好，应收与应付规模良性提升。雙鏈戰略持續發展，全業態餐飲佈局完成。公司2021 年提出“大社區+大後勤”戰略，聚焦“物業+團餐”的發展模式，現已完成全業態領域的後勤餐飲服務佈局，目前拓得近50 個“物業+團餐”項目，進駐超140 個餐飲服務項目，具備持續自主外拓能力。
在管面積持續增長，發力外拓非住業態。新城悅服務自上市後外拓在管面積增速整體高於來自集團面積增速，市場競爭力不斷提高。截至2023 年12 月31日，在管面積達2.2 億平方米，同比增長12.8%，第三方在管增至1.1 億平方米，同比增長4.6%，佔總在管面積比重達48.9%。目前新城悅服務已實現全業態均衡佈局。2023 年，公司成功拓展多個優質非住項目，其中醫院賽道持續精耕，新拓多個項目，總服務項目達43 個，後勤年化合約金額2 億元，新增合約金額0.6 億元。截至2023 年12 月31 日，公司非住宅業態在管面積已達0.5 億平方米，收入7.3 億元，同比增長13.8%。
非週期性業務穩健提升，“第二增長曲線”賦能發展。截至2023 年12 月31 日，社區增值服務發展成爲第二大收入來源，毛利率達到35.7%。其中非週期性業務持續穩定發展，佔比達到80%，較2022 年上升7.7%。團餐業務漸入佳境，2023 年收入達到4.5 億元。此外，電梯工程服務業務市場化能力逐漸提升，23 年收入達到2.2 億元。
盈利能力整體穩定，房地產相關聯業務收入佔比降低。2023 年公司營業收入穩健增長，核心歸母淨利潤增至4.5 億元，主要原因爲公司通過經營性現金流對美元債進行調整，同時業務結構持續優化，地產強關聯的開發商增值服務收入佔比逐漸下降，下滑至10.2%，有利於降低地產市場下行對收入與利潤帶來的不利影響，同時公司賬齡結構整體良好，應收與應付規模良性提升。
投資建議：新城悅服務近年來1）業務發展獨立性增強，與房地產相關的業務收入佔比持續降低；2）在團餐服務、設備設施管理服務等高頻、專業門檻較高、跨週期的To B 端賽道持續發力，業務成熟具備領先優勢；3）深耕長三角，通過“團餐+物管”雙優勢進行高質量的增長。我們預計公司2024-2026 年歸母淨利潤分別爲5.10、5.23、5.62 億元，當前股價對應PE 分別爲5、4、4 倍。首次覆蓋，給予“推薦”評級。
風險提示：1）行業競爭加劇的風險。2）房地產行業下行超出預期。3）社區增值服務對於社區管理基礎的依賴。4）應收賬款未及時收回的風險。5）增值服務收入不及預期。
