投資建議
我們認爲澱山湖物流園重要租戶租賃計劃調整或導致部分面積空置，疊加倉儲物流市場需求疲弱或對項目後續經營帶來一定壓力，我們下調中金普洛斯REIT 評級至持有，下調12 個月目標總回報至2%。
理由如下：
澱山湖物流園重要租戶調整租賃計劃，我們測算約影響2024 年基金收入的3%：2024 年6 月29 日，中金普洛斯REIT 發佈《經營公告》1，披露其澱山湖物流園主要租戶江蘇京迅遞因故調整其租賃計劃，擬分批退租（總退租面積約15.9 萬方，佔項目可租賃面積的87.8%，佔基金總可租賃面積的13.7%）。管理人積極招商，於公告前已完成約7.1 萬方面積的去化，我們測算若新籤租戶租金不變，且後續空置面積未順利出租，則該事件預計或影響2024 年招募書預測基金總收入的3%。
行業調整週期下項目經營或面臨一定壓力。截至2023 年末，普洛斯REIT 加權平均剩餘租期爲556 天，我們預計2024-25 年或有部分租戶到期。往前看，我們認爲行業整體需求偏弱，2024-25 年或仍處於存量去化的調整期，進而對項目出租率及續換租租金增速帶來一定壓力（具體可參考我們此前發佈報告《物流地產市場走到哪兒了？》2）。
地理分佈多元化疊加主動管理有助於維持經營韌性。普洛斯REIT 底層資產地理區位分佈多元化，有助於分散經營風險；同時其管理團隊的主動管理能力較強，我們認爲有望在宏觀承壓環境下維持項目經營韌性。
我們與市場的最大不同？我們認爲租戶退租及市場需求整體偏弱情況下或使項目經營面臨一定壓力，但較強的主動管理能力或對沖部分下行壓力。
潛在催化劑：空置面積招商緩慢，市場競爭加劇。
盈利預測與估值
審慎考慮租戶退租帶來的空置及未來續換租租金增速放緩，我們下調2024-25 年收入預測6%及5%至4.86 及5.01 億元；同時考慮管理人或運用期初現金平滑波動，我們維持2024 年可供分配預測不變（同比+2%），下調2025 年可供分配預測2%至3.6 億元（同比基本持平）。由於市場需求偏弱且供給壓力延續，我們下調評級至持有，預計12 個月目標總回報爲2%。
當前價格交易於1 倍2024 年末P/NAV，對應5.3%2024 年股息分派率。
風險
澱山湖物流園空置面積招租進度超預期；全國倉儲物流市場需求回暖。