投资建议

我们认为淀山湖物流园重要租户租赁计划调整或导致部分面积空置，叠加仓储物流市场需求疲弱或对项目后续经营带来一定压力，我们下调中金普洛斯REIT 评级至持有，下调12 个月目标总回报至2%。

理由如下：

淀山湖物流园重要租户调整租赁计划，我们测算约影响2024 年基金收入的3%：2024 年6 月29 日，中金普洛斯REIT 发布《经营公告》1，披露其淀山湖物流园主要租户江苏京迅递因故调整其租赁计划，拟分批退租（总退租面积约15.9 万方，占项目可租赁面积的87.8%，占基金总可租赁面积的13.7%）。管理人积极招商，于公告前已完成约7.1 万方面积的去化，我们测算若新签租户租金不变，且后续空置面积未顺利出租，则该事件预计或影响2024 年招募书预测基金总收入的3%。

行业调整周期下项目经营或面临一定压力。截至2023 年末，普洛斯REIT 加权平均剩余租期为556 天，我们预计2024-25 年或有部分租户到期。往前看，我们认为行业整体需求偏弱，2024-25 年或仍处于存量去化的调整期，进而对项目出租率及续换租租金增速带来一定压力（具体可参考我们此前发布报告《物流地产市场走到哪儿了？》2）。

地理分布多元化叠加主动管理有助于维持经营韧性。普洛斯REIT 底层资产地理区位分布多元化，有助于分散经营风险；同时其管理团队的主动管理能力较强，我们认为有望在宏观承压环境下维持项目经营韧性。

我们与市场的最大不同？我们认为租户退租及市场需求整体偏弱情况下或使项目经营面临一定压力，但较强的主动管理能力或对冲部分下行压力。

潜在催化剂：空置面积招商缓慢，市场竞争加剧。

盈利预测与估值

审慎考虑租户退租带来的空置及未来续换租租金增速放缓，我们下调2024-25 年收入预测6%及5%至4.86 及5.01 亿元；同时考虑管理人或运用期初现金平滑波动，我们维持2024 年可供分配预测不变（同比+2%），下调2025 年可供分配预测2%至3.6 亿元（同比基本持平）。由于市场需求偏弱且供给压力延续，我们下调评级至持有，预计12 个月目标总回报为2%。

当前价格交易于1 倍2024 年末P/NAV，对应5.3%2024 年股息分派率。

风险

淀山湖物流园空置面积招租进度超预期；全国仓储物流市场需求回暖。