审慎拓展，拿地利润率提升。根据公司拿地公告，24 年上半年，公司共在北京、天津、西安、济南获取6 宗土地，总地价129 亿元（权益比例93%），中海发展24 年上半年拿地毛利率45%，毛利率较高，公司在流速与利润率之间选择，保持了一贯优良的投资纪律性。核心觀點：
6 月銷售超預期。根據公司經營公告，中海地產（含宏洋）24 年6 月銷售金額466.8 億元，同比+41%，其中中國海外發展貢獻426 億元，同比+49%，中國海外宏洋集團貢獻40.8 億元，同比-12%。24 年上半年，中海地產、中海發展、中海宏洋銷售金額分別爲1484 億元、1294億元、190 億元，同比分別-18%、-16%、-27%。
6 月紅盤集中入市，增加確定性。根據中指院，24 年上半年公司紅盤集中入市，24 年3 月在上海推出順昌玖裏（高層）首開銷售額197 億元，佔單月銷售的52%，6 月末集中推出上海領邸玖序、深圳深灣玖序、北京京華玖序三個“玖”系高端住宅，首開銷售額分別爲66、100、62 億元，合計銷售228 億元，佔6 月銷售的54%。此外，公司6 月末推出低密產品（順昌/恒昌玖裏）首開49 套100%去化，下半年恒昌玖裏、領邸玖序等項目將持續爲公司貢獻確定性銷售業績。
審慎拓展，拿地利潤率提升。根據公司拿地公告，24 年上半年，公司共在北京、天津、西安、濟南獲取6 宗土地，總地價129 億元（權益比例93%），中海發展24 年上半年拿地毛利率45%，毛利率較高，公司在流速與利潤率之間選擇，保持了一貫優良的投資紀律性。
盈利預測與投資建議。我們預計公司24-25 年核心淨利潤248 億元、265 億元，歸母淨利潤分別爲280 億元、298 億元，維持合理價值爲18.80 港元/股不變，維持“買入”評級。
風險提示。行業景氣度影響公司去化情況；投資端謹慎，規模增長不及預期；未來利潤率的波動。
