來源：券商中國 作者：庚寅
低迷已久的房地產行業近期出現了一些積極信號。
7月以來，地產產業鏈股價實現了下半年的開門紅，Wind房地產行業指數在7月已經上漲了5.11%，顯著跑贏大盤。
市場方面，“517新政”以後，北上廣深等一線城市的二手房成交量都創下階段性新高，其中深圳二手房單月成交套數創下38個月以來的新高。企業方面，6月份百強房企銷售額雖然同比下降19.55%，但是環比增長了26.05%，多家龍頭企業業績也同比實現10%以上的增長，企業基本面改善曙光漸明。
市場分析認爲，隨着“517新政”全面落地、效果逐漸顯效，疊加企業年中業績衝刺，各項銷售數據顯示出核心城市市場情緒回升，預計隨着供需兩側同時優化，房地產市場加快企穩恢復，房企銷售將有所改善。
地產行業多項指標好轉
在今年以來持續的政策刺激之下，房地產行業多項指標已經出現了好轉的跡象。比如，在市場成交方面，“517新政”以後，一線城市的二手房成交數據出現了明顯的增長。
華泰證券提供的數據顯示，6月一線城市二手房成交量已接近或超過去年3月水平。6月，一線城市合計二手房成交套數達到55991套，同比增長52%，呈現逐月修復態勢。
具體來看，北京二手住宅成交套數同比增長29%，爲2023年3月以後最高水平。上海二手房成交套數26376套，同比增長83%，環比增長41%，單月成交套數升至36個月以來的第三高位，僅次於2021年7月的26581套和2023年3月的26699套。深圳6月二手住宅成交4172套，同比增長73%，單月成交套數創下38個月以來的新高。廣州二手住宅成交10456套，同比增長26%，環比增長33%，同樣爲2023年3月以後的新高水平。
“隨着核心一、二線城市紛紛取消或者放鬆限購，降低首付比，取消或者降低房貸利率下限，核心城市特別是一線城市需求得到提振，帶動6月成交降幅收窄。由於2023年7月的基數較低，預計7月的銷售降幅有望繼續收窄。”東興證券在近期的研究報告中指出。
58安居客研究員也指出，隨着房價持續調整，後續的再次下調的空間也會有限。成交量穩定之後，購房者信心也會逐步修復，預計未來二手房市場將會先於新房市場企穩。
在新房市場，成交量也出現了顯著的提升。6月一線城市合計成交商品住宅24986套，環比增長35%，同比下降13%，但是降幅前幾個月相比逐步收窄，呈現逐月修復態勢。
企業層面，中指研究院數據顯示，上半年，百強房企銷售總額爲20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續收窄3.8個百分點;6月單月銷售額同比降幅收窄至19.55%，環比出現了26.05%的增長。
值得注意的是，6月份近六成百強房企實現單月業績環比增長，近三成房企實現單月業績同比增長。其中，中海地產6月單月實現全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創近一年來新高。中海地產全口徑銷售金額單月同比增長了44.8%，權益銷售金額單月同比
增長了39.5%。此外，保利發展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產、中國鐵建、保利置業等房企均實現單月業績同比提升。
房地產板塊走勢積極
在基本面數據改善的背景下，資本市場近期對於房地產行業也進行了比較積極的回應。7月1日，地產鏈全線大漲，保利地產等龍頭漲幅一度超過8%，而特發服務等相關產業個股實現了20%的漲幅。雖然隨後兩個交易日部分個股有所調整，但是wind房地產行業指數在7月已經上漲了5.11%，顯著跑贏大盤。
“站在目前時點，地產板塊已回撤至4月低點，近期重點城市銷售逐步好轉，疊加7月重要會議召開，7月或爲新一輪博弈窗口，對板塊表現可適度樂觀。”平安證券分析師揚帆表示。
東莞證券指出，在經歷了2022年全年銷售金額同比下降兩成多基礎上，行業整體銷售金額已經下了一個臺階，2024年在低基數之上銷售同比下跌幅度可控，房價同比降幅也不很高。在政策利好持續疊加之下，預計本輪樓市調整週期已經接近尾聲，正處於築底階段，後續探底回升值得期待。
從基本面看，分析對於一線城市房地產走勢比較樂觀，也重點關注一線城市的行情走勢。
交銀國際指出，一線城市的成交量在過去數個月保持相對穩定，表現好於二三線城市。2024 年前四個月，一線城市的一手市場成交面積基本恢復到2019年70%-80%的水平，而二、三線城市只達到約 60%/40%。2024 年延續漸進復甦態勢，在較高的需求以及較好的經濟活動支持下，高線城市成交量復甦勢頭相對較強。
華泰證券則表示，政策所傳達的明確態度是要穩住房地產市場，在這一過程中，一線城市最具備修復基礎和彈性，隨着政策的逐步解禁，未來有望逐漸走出最有力的修復，遵循的修復邏輯或是隨着二手房量起推動二手房價格企穩，從而進一步再向新房傳導。
不過，當下房地產一些分析人士對於地產業仍然存在較多擔憂。中金公司指出，本輪週期已逐步形成面向“穩需求”“保交樓”“穩信用”和“新模式”的四維房地產政策框架，後市隨市場環境變化政策端或仍將在上述框架下進一步加強完善，以降息和城中村改造提振需求，和以更大力度收儲來壓降庫存均是可行方向。
“在中性政策假設下，我們預計2024年下半年一、二手房總銷售量或有望同比轉正至增長2%，但考慮到新房銷售佔比邊際走低、年初以來土地市場偏冷以及正常的工程節奏，預計新開工面積、竣工面積、施工面積、開發投資額等指標年內或仍將延續弱勢表現。”中金公司在下半年展望中指出。
編輯/lambor