智通財經APP獲悉，開源證券發佈研報稱，2021年起房地產業務對上市銀行影響逐年減弱，特別關注到2023年對公房地產貸款減值損失對盈利拖累幅度放緩，或反映銀行前期主動暴露風險的行爲，緩解了當前資產質量階段性壓力。當前上市銀行涉房業務呈現如下特點：涉房業務規模佔總資產比重仍高；按揭收入仍是貸款利息收入主要來源；對公房地產貸款計提減值損失仍拖累盈利。此外，央行及金融監管總局政策亦支持全國性商業銀行年內發放經營性物業貸款，用於置換存量債務，從而改善房企現金流壓力，故整體風險位於可控區間。
關注存量房地產不良邊際改善，未來仍有改善空間的全國性銀行，受益標的包括農業銀行(601288.SH)、招商銀行(600036.SH)；特別關注以房地產爲抵押品的貸款敞口小的城、農銀行，受益標的包括江蘇銀行(600919.SH)、成都銀行(601838.SH)、無錫銀行(600908.SH)、江陰銀行(002807.SZ)。
開源證券主要觀點如下：
多視角衡量上市銀行涉房業務風險
在房地產價格持續波動、市場供求關係發生轉變的環境下，投資者擔憂銀行涉房業務風險上升。從規模、盈利和風險的角度出發，觀測到自2021年起房地產業務對上市銀行影響逐年減弱，特別關注到2023年對公房地產貸款減值損失對盈利拖累幅度放緩，或反映銀行前期主動暴露風險的行爲，緩解了當前資產質量階段性壓力。
開源證券表示，通過對經營性物業貸款、以房地產爲抵押的個人經營性貸款這兩項業務的評估，認爲前者風險整體可控，而後者隱含風險較高，且存量業務風險集中於城、農商行。此亦通過預期信用損失模型中隱含信息，測算出農商行在悲觀情景下不良率預期抬升幅度在各類行中最高，測算結果與個人經營貸款風險集中於農商行的觀點相互印證。
房地產業務對上市銀行影響逐年減弱
當前上市銀行涉房業務呈現如下特點：第一、涉房業務規模佔總資產比重仍高。根據開源證券測算，2023年末上市銀行涉房業務規模佔總資產約21%，較2021年佔比下降3.7pct，其中涉房貸款(對公+按揭+以房地產抵押的其他貸款)佔總貸款約33%，較2021年下降4.8pct；第二、按揭收入仍是貸款利息收入主要來源。測算2023年按揭利息收入佔貸款利息收入比重約26%，較2021年下降5.6pct，而對公房地產貸款利息收入佔比及降幅均有限；第三、對公房地產貸款計提減值損失仍拖累盈利。通過27家樣本銀行數據，測算2023年對公房地產貸款減值損失，拖累盈利約0.69%~0.94%，但拖累幅度較前期顯著放緩。以上測算結果反映出房地產業務對上市銀行影響在逐年減弱。
農商行個人經營貸隱含風險或較高
經營性物業貸款風險可控。經營性物業覆蓋範圍廣，考慮空置率及租金因素，各類抵押品中，寫字樓的風險或大於零售商超。但物業估值大幅下降的概率較小，當前物業價格下降約46%時，方觸及70%的抵押率上限。此外，央行及金融監管總局政策亦支持全國性商業銀行年內發放經營性物業貸款，用於置換存量債務，從而改善房企現金流壓力，故整體風險位於可控區間。
農商行個人經營貸隱含風險不容忽視。個人經營貸期限短，利率低，客戶以此置換按揭的動機較高。在房價下行時，抵押物價值下降形成續貸缺口，而續貸週期縮短使得客戶面臨較大資金壓力。2024年內居民置換行爲或趨緩，但農商行存量業務仍隱含較高風險，若2019、2020投放經營貸集中到期，假設這部分貸款分別有10%、20%和30%形成不良，則測算農商行不良率靜態抬升0.55%~1.65%。
風險提示：測算數據與實際結果偏差，宏觀經濟下行，房價下降超預期等。