開源證券股份有限公司齊東,胡耀文近期對招商蛇口進行研究併發布了研究報告《公司信息更新報告：銷售拿地規模下滑，擬發行租賃房REITs盤活資產》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價爲9.87元。
招商蛇口(001979)
銷售拿地規模下滑，擬發行租賃房REITs盤活資產，維持“買入”評級招商蛇口發佈2024年5月經營簡報，受銷售市場低迷影響，公司前五月銷售規模下降。公司拿地聚焦核心城市，可售貨源較充足，融資渠道暢通，擬發行租賃住房REITs盤活資產，看好未來市佔率持續提升。我們維持盈利預測，預計公司2024-2026年歸母淨利潤爲80.4、94.8、108.3億元，EPS爲0.89、1.05、1.20元，當前股價對應PE爲11.3、9.6、8.4倍，維持“買入”評級。
單月銷售降幅收窄，銷售排名位居第五
2024年5月公司實現簽約銷售面積79.3萬平方米，同比下降29.1%；實現簽約銷售金額190.2億元，同比下降28.6%，環比提升2.1%，銷售降幅有所收窄。1-5月公司累計實現簽約銷售面積336.9萬平方米，同比下降39.1%；累計實現簽約銷售金額778.5億元，同比下降43.1%，在克而瑞全口徑銷售榜單排名第五；累計銷售均價23106元/平米，同比下降6.5%。
單月拿地2宗，投資強度下降
公司2024年投資策略是區域聚焦和城市深耕，關注強心30城，進一步聚焦核心10城。2024年5月公司獲取廣州黃埔區項目和三亞深海科技城項目，總計容建面21.7萬方，總地價43.4億元，權益地價13.6億元，權益比例31.4%。1-5月公司獲取7宗地塊，分別位於上海、廣州、成都等一二線城市，計容建面80.1萬方，總地價146.1億元，同比下降53.5%，拿地金額權益比68.4%（2023全年76.5%），拿地強度18.8%（2023全年38.6%）。
融資渠道暢通，擬發行租賃住房REITs
公司2023全年新增公開市場融資324.3億元，全年綜合資金成本3.47%，較2023年初降低42BP。2024年1-5月公司發行4筆超短融共47億元，票面利率不超過2.52%，融資渠道暢通。公司響應“租售並舉”戰略，擬通過子公司招商公寓申報發行租賃住房REITs，兩個底層資產爲深圳南山蛇口自貿區內的壹棧項目，已分別投入運營超4年和8年，2023年度平均出租率達92%和98%。我們認爲本次REITs申報有利於盤活公司資產，進一步拓寬融資渠道，增強持續經營能力。
風險提示：市場恢復不及預期、房價調控超預期、多元化業務運營不及預期。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，西南證券池天惠研究員團隊對該股研究較爲深入，近三年預測準確度均值爲79.34%，其預測2024年度歸屬淨利潤爲盈利85.11億，根據現價換算的預測PE爲10.5。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有26家機構給出評級，買入評級20家，增持評級5家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價爲14.7。
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