■業績動向
1. 2024年3月期の業績概要
サンフロンティア不動産＜8934＞の2024年3月期の業績は、売上高79,868百万円（前期比3.5%減）、営業利益17,600百万円（同18.1%増）、経常利益17,374百万円（同18.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円（同2.6%増）となった。営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益ともに過去最高を更新し、経常利益率は21.8%と高い水準で推移した。販管費は、研修を含む人的資本投資や、システム投資等により前期比で増加したが計画どおりである。
同社の業績予想（経常利益）達成率の推移を見れば、コロナ禍を含む変化の激しい環境にあっても、期初予想を上回る実績を継続しており、社内外のステークホルダーに報いる真摯な姿勢は高く評価されるべきであると弊社では考える。
2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高51,027百万円（前期比1.9%増）、セグメント利益15,602百万円（同1.7%増）となった。販売件数は25件（ニューヨーク2件、不動産小口所有商品1件）、期初の計画を完遂した。セグメント利益率に関しては30%台の高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も4%水準を確保している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は705日（前期比52日増）、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日（同28日減）となった。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。物件の年間仕入額は50,748百万円で前期比17,888百万円増加の過去最高額となった。2025年3月期はさらに上回る55,000百万円の仕入れを計画している。また、不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人に到達した。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高10,497百万円（前期比18.7%増）、セグメント利益5,612百万円（同14.8%増）となった。新拠点を拡充した貸会議室事業、管理受託棟数を伸ばしたプロパティマネジメント事業、新店舗を開設したリーシングマネジメント事業が業績をけん引し、過去最高益を達成した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では消毒業務の減少、不採算現場の解約等を要因として減収減益となった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数の増加により増収増益となった。売買仲介においては、前期に仲介した大型案件の反動減が生じたものの堅調に推移した。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が増収増益に寄与した。滞納賃料保証事業では、主たる事業である信用保証が既存顧客の更新と新規顧客の獲得により堅調に推移した。
(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高16,977百万円（前期比26.1%減）、セグメント利益4,369百万円（同153.9%増）となった。ホテル開発事業では、前期の2棟売却の反動で減収となるも、第1四半期の1棟売却により増益。足元では、箱根町や河口湖等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。
(4) その他事業
その他事業は、売上高2,409百万円（同34.8%増）、セグメント利益301百万円（同6.4%増）となった。建設事業では、グループ子会社において受注が増加、工事も順調に進捗し増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」が2025年3月期上期に着工予定である。また、2023年10月には、特定技能外国人等の就労支援を目的とするSFヒューマンサポートを設立。同社グループ（サンフロンティアホテルマネジメント(株)、SFエンジニアリング(株)等）での就労支援からスタートし、段階的に受入れ先企業における外国人採用支援・育成事業などへ拡充し、2年後には年間100名の外国人財の就業を目標としている。同事業は、特定技能外国人等の就労支援という社会課題の解決に寄与するのみならず、同社グループ事業における人財確保や持続的な成長にも資するものと弊社では見ている。
3. 財務状況
2024年3月期末の資産合計は、前期末比36,141百万円増の188,661百万円となった。転換社債型新株予約権付社債の発行により調達した10,000百万円と、物件売却による資金回収により、現金及び預金が5,851百万円増加した。また、リプランニング物件の仕入れと工事に加え、ベトナムでのマンション建設用地の取得等により、棚卸資産が26,687百万円増加した。
負債合計は前期末比25,690百万円増の94,244百万円となった。有利子負債に関しては、物件仕入れに伴う借入れにより同23,878百万円増の79,540百万円となった。短期借入金が12百万円、1年内返済予定の長期借入金が6,765百万円、転換型新株予約権付社債の発行により社債が9,999百万円、長期借入金が7,102百万円、それぞれ増加した。
純資産合計は前期末比10,450百万円増の94,416百万円となった。親会社株主に帰属する当期純利益11,917百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同4.9ポイント低下の48.0%であり、積極投資を進めながらも高水準を維持している。財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■業績動向
2024年3月期業績概要
Sanfrontier房產ETF（8934）的2024年3月業績爲營業收入798.68億日元（同比下降3.5％），營業利潤176億元日元（同比增長18.1％），經常性利潤173.74億日元（同比增長18.0％），歸屬於母公司股東的淨利潤119.17億日元（同比增長2.6％）。營業利潤，經常性利潤，歸屬於母公司股東的淨利潤均創歷史新高，經常性利潤率爲21.8％，保持高水平。雖然銷售費用由於包括了人力資本投資，如培訓，以及系統投資等而增加，但仍按計劃進行。
從同公司的業績預測（經常性利潤）實現率的趨勢來看，即使面對包括新冠疫情在內的瞬息萬變的環境，我們認爲其真誠的態度應該得到內外部利益相關者的高度評價，因爲它不斷超越最初的預期。
2.按板塊的業務趨勢
(1) 房地產再生事業
房地產再生業務的營業收入爲510.27億日元（同比增長1.9％），板塊利潤爲156.02億日元（同比增長1.7％）。銷售數量爲25個（紐約2個，房產小量商品1個），達成了最初的計劃。板塊利潤率保持在30％臺的高水平，銷售物業的資產收益率（留存回報率）也保持在4％的水平。平均業務週期是705天（比去年同期增加了52天），除新建築物和長揸物業外，平均業務週期爲625天（同28天減少）。公司繼續努力縮短業務週期，並繼續加強採購工作。通過重視業務週期的經營方針，實現高資本效率。年度物業購貨額爲507.48億日元，較上年同期增加178.88億日元，創下歷史新高。2025年3月期計劃進一步增加至55,000百萬日元的購貨額。另外，房地產服務業務的營業收入爲104.97億日元（同比增長18.7％），板塊利潤爲56.12億日元（同比增長14.8％）。擴大了租賃會議室業務的新拠點，增加了託管管理的建築數量，開辦了新的租賃管理業務，推動業績取得最高收益。管理受託建築物數量的增加導致該板塊的收入增加，建築維修業務由於減少消毒等原因以及不盈利現場的終止而導致收入減少。在租賃仲介方面，由於增加了託管物業的租賃仲介數量，銷售收入和利潤增加。在買賣仲介方面，雖然反映了上年度仲介的大型案件的削減，但推進順利。此外，在租賃會議室業務，由於需求的恢復和運營面積的增加（由開業和擴建），銷售額和利潤亦有所增加。拖欠租金擔保業務的主要信用保險在現有客戶的更新和新客戶的獲得方面取得了強勁的增長。
(2) 房地產服務業務
不動產服務業務的營業收入爲104.97億日元（同比增長18.7％），板塊利潤爲56.12億日元（同比增長14.8％）。推動業績（新租賃管理業務，租賃會議室等）的增加和新店鋪的開張。
(3)酒店和旅遊業務
酒店和旅遊業務的營業收入爲169.77億日元（同比下降26.1％），板塊利潤爲43.69億日元（同比增長153.9％）。酒店開發業務由於反彈導致營收下降（由於上期銷售了兩個建築，所以縮小），但由於上個季度賣了一幢建築而獲得了利潤。目前，在箱根町和河口湖等地，土地取得正在積極進行中，並且在其他地區，開發項目正在穩步進行。酒店運營業務由於旅遊需求的擴大和入境遊客的回升而獲得了一定程度的收入增加。
(4)其他業務
其他業務營業收入爲240.9億日元（同比增長34.8%），業務利潤爲3.01億日元（同比增長6.4%）。在建築業務中，集團子公司接受的訂單增加，施工順利進展，實現了營收和利潤的增長。在海外開發業務方面，越南新公寓項目的第二號項目“HIYORI Aqua Tower”計劃在2025年3月開工。此外，於2023年10月成立旨在爲特定技能外籍人員提供就業支援的SF Human Support。這項業務始於該公司集團（Sun Frontier Hotel Management株、SF Engineering株等）的就業支援，逐步擴大到外籍人員僱傭支援和培訓業務等方面。目標是兩年內讓100名外國人才在受僱企業就業。我們認爲，這項業務不僅有助於解決特定技能外籍人員就業支援這一社會問題，還有利於公司集團業務的人才儲備和可持續發展。
3. 財務狀況
2024年3月期末資產總額爲1886.61億日元，比上期末增加了361.41億日元。創造利潤的部分是通過發行可轉債型新股認購權債券籌集了1,000億日元和通過資產出售回收資金增加了585.1億日元的現金和存款。此外，由於收購回購資產、在越南購買公寓建築用地等，存貨增加了2,668.7億日元。
債務總額爲942.44億日元，比上期末增加了256.9億日元。有息負債方面，由於物業收購產生的借款增加，有息負債增加了238.78億日元，總額爲795.4億日元。短期借款爲1.2億日元，一年內還款的長期借款爲67.65億日元，通過發行可轉債型新股認購權債券籌集到的債券爲99.99億日元，長期借款爲71.02億日元，均有所增加。
淨資產總額爲944.16億日元，比上期末增加了104.5億日元。這是由於積累了歸屬於母公司股東的淨利潤爲119.17億日元。自有資本比率爲48.0%，比上期下降了4.9個百分點，但在積極投資的同時仍保持高水平。我們認爲，公司財務狀況堅實，短期沒有什麼值得擔憂的事項。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
