公司近況
受板塊情緒改善帶動，公司股價自4 月24 日低點至5 月24 日收盤已上漲32%，目前交易於0.7 倍2024 年市淨率。我們繼續看好招商蛇口，公司作爲資源稟賦突出、財務信用雙優的頭部央企，在土儲換倉和包袱出清等方面身位領先，具備順週期經營向上彈性和業績率先修復之機遇。我們建議投資者關注公司階段性獲利盤整機會，逢調佈局。
評論
逆市高質量投拓，持續夯實經營優勢。2023 年/1Q24 公司拿地強度分別爲39%/25%，我們估計公司新增貨值分別爲2000/200 億元，且聚焦於基本面最具韌性的一二線城市（上海/北京/杭州地價佔比分別達27%/18%/7%）。
我們估算2023 年末公司可售貨值中一線、二線城市佔比均在四成左右；隨着公司土儲換倉有序推進，我們認爲公司資源端優勢或將持續擴大。
政策催化短中期情緒改善和估值回歸。近期供需兩端一攬子政策從保交付落實、商品房收購、購房門檻壓降等多個方面形成合力，我們認爲將對居民預期和購房能力帶來一定提振效果，或有望帶動頭部城市在6-12 月內迎來量價企穩轉機。考慮到招蛇土儲重倉一二線核心城市，我們認爲公司或是行業基本面修復過程中受益程度最高的房企之一；若銷售端企穩復甦，中期維度有望迎來順週期估值修復。
盈利穩增之可見度較高，或可助推後續股價增長動能切換。2023 年公司盈利同比增約四成，主要因減值大幅下降、REITs擴募、結算權益比例提升等多因素帶動。我們對公司結算規模展望平穩；毛利率或已開始築底、且今年結算結構中22 年拿地項目及深圳太子灣項目均有望對利潤率產生正向提振。疊加公司資產減值相對前置（2019-23 年公司計提存貨減值共123 億元），我們認爲公司或將是率先走出盈利底部的房企之一（今明兩年增長中樞有望在20%以上），進而帶動股價上漲由估值驅動切換爲業績驅動。
當前估值仍具性價比。受板塊情緒改善帶動，公司股價自4 月24 日低點至5 月24 日收盤累計上漲32%（對比22 年3-4 月、22 年11-12 月及23 年7-8 月各輪上漲幅度約33%/24%/24%）。公司最新交易於0.7 倍2024 年P/B，橫向來看較2020-23 年P/B中樞/最高點的1.0/1.4 倍仍有修復空間。
此外，考慮到公司前海土地資源較賬面存在溢價，公司淨資產本身存在增厚之合理性，我們認爲可爲估值提供更高安全墊，提示投資人關注後續存在的逢調補倉機會。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變。當前股價交易於0.7/0.7 倍2024/2025 年P/B。維持目標價14.0 元不變，對應1.0/1.0 倍2024/2025 年P/B和39%的上行空間風險重點城市景氣度復甦弱於預期；拿地質量不及預期。