金吾财讯 | 东兴证券发表研报，华润万象生活(01209)2023年营业务收入为147.7亿元，同比增长22.9%，2020-2023年 CAGR为29.6%。2023年住宅物管业务约占总收入的65%。2023年主营业务毛利润为 46.9亿元，同比增长30.0%，2020-2023年CAGR为37.0%。2023年商写运营业务约占整体毛利润的64%。公司2023年毛利率为31.8%，其中住宅物管业务毛利率为 17.5%，商写运营业务毛利率为58.4%。

该行指，公司是中国领先的住宅物管及商写运营企业，商写运营业务毛利率显著高于住宅物管业务。母公司华润置地为公司住宅在管面积的稳健增长提供长期支持。华润置地的住宅项目主要位于一二线高能级城市，产品定位偏向于中高端，是公司住宅物管业务收入的重要保障。公司依托华润集团、华润置地优势产业资源，做大做强社区增值服务，不断延展增值服务边界。

该行续指，华润置地持续强化重点城市布局，为公司实现稳健的内生增长提供了重要支撑。手握稀缺重奢资源是公司的重要壁垒，因为重奢资源具有难以复制的稀缺性。公司购物中心运营能力行业领先，经营效率持续向好，实现“业主、租户、运营商”三方共赢。公司管理的购物中心出租率整体处于行业较高水平，重奢购物中心具有较高的租金坪效。

综上，结合绝对估值与相对估值分析，该行认为公司的合理股价区间为 33.0~37.7港元，较当前31.9港元的股价有3%~18%的空间。预计2024-2026年归母净利润分别为 34.7/39.2/44.9亿元，对应每股收益分别为1.52/1.72/1.97元，当前股价对应 PE分别为19.3/17.1/14.9倍，首次覆盖给予“推荐”评级。