事件：5 月13 日，我愛我家全資子公司北京我愛我家與京東物流集團旗下企業京邦達簽訂《戰略合作協議》。雙方擬就社區服務、產地產業帶、商品供應鏈、服務供應鏈、智慧物流等領域進行深度合作。
資管業務規模穩定提升，攜手京東提供增長新動能。截止23 年末，公司在管房源規模（相寓）達到27.1 萬套（yoy+6.7%）。2023 年，公司資產管理業務平均出房天數8.3 天，相比2022 年顯著減少11.7%，資管業務出租率高達96.4%（yoy+2.3pct）。得益於公司資管規模的提升與運營能力的提高，2023 年，公司資管業務實現GTV169 億元（yoy+2.6%），實現營業收入57.6億元（yoy+1.9%）。2024Q1，公司租賃業務仍然保持穩健增長，截止24Q1末，公司相寓業務在管房源達到27.9 萬套，相對於年初增加0.8 萬套。此次與京東在商品供應鏈及服務供應鏈領域展開全方位合作，爲公司有效賦能，持續提升公司資產管理等業務的長期競爭力。
搭建完整社會服務生態，提升社區客戶居住體驗。協議規定，通過“京東服務+”領先全國的一站式服務平台能力，助力我愛我家搭建完整的社區服務生態，圍繞我愛我家全國1 萬多個社區、近3 千家門店佈局到家、到店、到社區三大服務場景，聯合3 萬多名經紀人爲新房、相寓、二手房等模塊客戶提供房屋內相關物品的安裝、維修、清洗、保養、回收等高品質服務，以“好4 服務，爲生活加分”爲理念，提升社區家庭客戶幸福居住體驗保障，完善社區服務生態，讓品質服務觸手可及。
供應鏈賦能，源頭端降本提效。協議規定，基於京東物流服務覆蓋全國1 千多個產地產業帶的能力和資源，爲我愛我家提供包含但不限於倉儲、運輸、配送、選品、品控等服務的一體化供應鏈解決方案，打造端到端、一站式、輕運營的服務，爲我愛我家用戶提供源頭品質好物，縮短商品從源頭到消費者的時間，保證商品新鮮程度，同時爲社區供應鏈降低運營成本。同時，將利用京東物流的快遞物流網絡覆蓋能力，圍繞我愛我家全國1 萬多個社區，幫助居民便捷、高效處理舊衣物，爲社區的環境保護和經濟增收做出積極貢獻，實現資源的回收再利用。
多項增值服務支持，資管業務打開新質空間。協議規定，京東物流將在合作期間內，協助我愛我家積極對接並引入京東集團其他資源進行合作，如：對接京東自有品牌爲我愛我家提供供應鏈的定製生產及品控能力；與相寓在租房場景圍繞“家的構建”：家居建材、五金建材、大件家電等；“家的生活”：小家電、生活日用等，助力相寓租房品質的提升。對接京東健康協助我愛我家建立社區線上線下健康活動的開展，爲社區居民提供健康諮詢和服務。提升我愛我家與居民的交互，形成連續式的業務發展。對接京東創新零售共建社區線下活動，爲社區居民帶來更加便利的生活體驗。
盈利預測與估值。公司與京邦達簽訂戰略合作協議，公司資產管理等業務有望在京東物流供應鏈的賦能下提質增效，打開長期增長及想象空間。我們預計公司2024-2026 年收入分別爲133.3、149.5、168.9 億元，歸母淨利分別爲0.7、1.3、1.6 億元。對應PE 分別爲69.0x、40.6x、32.6x，維持“推薦”評級。
風險提示：戰略落地效果不佳，資管規模擴充不順，經紀業務發展不及預期