來源：e公司 作者：李小平 曹晨 劉燦邦 陳英
5月10日，地產股全面爆發。A股方面，天地源、濱江集團、中交地產、我愛我家等多股漲停；H股方面，世茂集團一度飆升90%，景瑞控股、中國奧園、融信中國等漲幅超過20%。這一切的背後，與各地接連出手，優化房地產政策不無關係。
近日，執行了13年的北京住房限購政策迎來首次調整；深圳放寬限購，鬆綁7區限購政策；杭州、西安也於5月9日同時發佈樓市新政，宣佈全面取消住房限購。業界預期5月將迎來一波全國罕見的放鬆潮，放鬆會涉及購房政策、首套房認定標準政策、二手房出售政策等。
政策鬆綁對各地房地產市場影響如何？近日，證券時報記者在北京、深圳、杭州、西安等地，對當地樓市進行了實地探訪。
杭州：交易中心晚上10點還在簽約，有樓盤三天銷售超2億元
5月11日晚上10點，喧囂了一天的杭州城，逐漸安靜下來。不過，貝殼（西湖區）交易服務中心卻依舊燈火通明，數組客戶仍在簽約。
“杭州樓市好不好，有兩個信息參考。一是交易中心忙不忙；二是在小區的中介帶看多不多。”地產中介一手指着馬路對面的貝殼（西湖區）交易服務中心，一邊對證券時報記者說。
外地看房團又來了
5月11日中午，杭州市西湖區學院路一家地產中介門口，一對年過60歲的老人，正在與中介客戶經理交流着看房情況。從他們聊天信息可以判斷，這對老人一上午已經看過了2套房子，但沒相中，還要繼續看。
“杭州樓市全面放開了，對外地人不再限購，杭州環境、氣候比我們北方好，所以想來看看，有沒有合適的房子，計劃買一套養老。”上述這對老人對記者稱，他們來自河北，此次購房的預算資金爲200萬—300萬元。
根據5月9日杭州發佈的樓市新政，全面取消住房限購，不再審核購房資格。同時，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。
較上述個人行爲而言，有組織的外地購房，近日也在杭州熱門樓盤現身。5月12日上午，杭州西湖區之江板塊的溪映聽廬項目，就迎來了金華*義烏看房團。
下午6時許，映聽廬置業顧問在接待客戶的間隙，在接受證券時報記者採訪時表示：“杭州樓市新政，對我們項目銷售影響還是比較明顯。粗略統計，最近三天（5月10—12日），截至目前，我們項目一共銷售了約20套，銷售額預計2億—2.5億元。其中，有4個外地客戶，此前來項目看過，但受制於限購政策，無法購買。這一次新政出臺後，他們都沒有到項目現場，就先打了定金過來，次日又趕來項目現場簽約。”
在杭州拱墅區運河新城板塊的宸岸印月項目，這個週末也同樣迎來了大量的看房客。5月11日下午3時許，項目周邊的馬路上，已經停滿了看房人的小車，這些私家車的牌照，不少是寧波、紹興、嘉興等外地的。銷售大廳一座難求，還有20—30名看房者則站在沙盤面前聽置業顧問介紹。
“項目計劃5月16日開盤，首開套數爲141套。從目前登記情況來看，搖號已成必然。5月10日第一天接受登記，就有900多人，到5月11日下午3點，登記人數已達到搖號邊緣，即1300多人。”宸岸印月置業顧問對記者稱。當日晚間，宸岸印月項目前兩天登記人數公佈，突破2000人。這也意味着觸發了10:1的搖號紅線。
不過，杭州在售樓盤的受歡迎程度，因地段、性價比不同，呈現較大的區別。杭州貝殼研究院監測數據顯示，今年1至4月，杭州上城、拱墅、西湖、濱江四區新增商品住房僅3560套，佔杭州十區總供應量的25%，但新增供應量基本位於區域邊緣板塊，對客戶的吸引力不足。
在拱墅區運河新城的另一個在售新盤，本週六到訪的客戶則不多。該樓盤置業顧問對記者稱，目前在售均價不到3萬，且買房送車位，折算下來每平米2.6萬元/平方米左右，且無需凍資、驗資、搖號，明年即可交房。
對於此次杭州樓市新政影響，上述樓盤置業顧問稱，“去年10月杭州樓市新政，也迎來了一波銷售小高潮，我們樓盤當時迎來了不少寧波、嘉興、台州等地的客戶。那段時間，我們樓盤一週就去化了100多套。但是，新政效應逐漸地遞減。不過，這次杭州新政不同的是，購房可以申請落戶，這對部分外地人來說，還是有一定的誘惑力。所以，我們對這次新政的效果，還是比較期待，也做好了迎接的準備。”
二手房掛牌成交雙雙大增
“從這幾天市場反應來看，樓市新政帶來的刺激還是比較明顯。比如說，杭州貝殼平台，5月10日的成交是120多套，而此前4月的平均日成交是70多套左右。”5月11日，杭州主城區的一家地產中介對記者稱。
在二手房交易量的大增背後，是客戶看房的意願明顯增加。5月11日，記者在杭州西湖區的翠苑、花園等老破小較爲集中小區隨意走訪，多次遇到中介帶着客戶的情況。而且，這些小區周邊的多家中介門店，幾乎是“全員出動”，門店往往只剩下一人接待。
“這幾天，大家都在忙着帶客戶看房，促成交，所以門店經常是空無一人。接打電話、聯繫客戶、朋友圈回覆，手機經常在發燙。今天忙到現在，晚飯都還沒時間吃。”11日晚上9時許，學院路一家門店的中介對記者如是說。
在一些中介看來，這次新政對杭州主城區“老破小”，特別是學區房的影響較爲積極。
“完全放開限購後，肯定會吸引一些有學區需求的外地人，來杭州買房子。”一位地產中介稱，杭州主城區擁有較好的資源，但是，杭州樓市新政之前，很多浙江地級市的人，因爲種種原因，不能落戶杭州，也就不能享受到杭州較好的教育資源。現在買房可以優先申請落戶，勢必會激發這部分需求。
與新房銷售一樣，二手房銷售也同樣分化較爲明顯。5月11日，記者在杭州餘杭區（非主城區）一些中介門店發現，前來諮詢的客戶寥寥無幾。
“此次杭州樓市新政，對主城區樓市影響肯定是有的，而非主城區影響不大，至少到目前，非主城區的二手房買賣情況，目前沒有明顯的變化。”在北軟路上的一家中介門店，中介對記者如是說。
比如說，杭州主城區申花板塊，最近二手房成交了10多套，而此前每週成交也就5—6套。所以，新政對主城區二手房交易的影響，還是比較明顯。而北軟板塊屬於餘杭區，新政發佈後沒有看到明顯影響。
“目前，北軟板塊三個樓盤，在售二手房多達500多套，按照目前月均成交10套左右算，去化壓力太大了。一些掛牌的房源，都掛牌好幾年了，帶看50—60次還沒賣出去，客戶還是嫌價格稍高。”上述地產中介對記者稱。
與此同時，上述中介還給記者展示了杭州二手房的最近變化。“目前，杭州貝殼平台的掛牌量已達到19萬多套，近兩天新增掛牌量1700多套。而新政之前，二手房的日增掛牌量也就200—300套。雖然新政後二手房交易增加了，但是，新增掛牌量也非常明顯。正常情況下，杭州二手房日交易量在200—300套。所以，去庫壓力依然非常大”。
西安：整體市場表現平穩，樓盤銷售“十八般武藝”競相攬客
5月9日，西安市發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），意味着西安市二環內區域不再執行限購政策，西安市最後一塊限購區域不復存在。
事實上，去年9月之後，西安市就取消了二環以外區域限購。而在二環內，新建商品房項目不多，在售房源多爲老舊二手房，向來就不是購房者關注的重點區域。因此，即便西安市全面取消限購，當地房地產從業者普遍認爲影響不大，市場也沒有出現明顯漲跌。
新房樓盤客戶量增加
“全面取消限購後也不會漲，西安房地產市場現在非常平穩，是最適合下手的時期，不僅是開發商在做促銷，貸款政策也很寬鬆，一旦未來政策再度收緊可能就會有新的影響。”近日，記者走訪了西安市北二環內的某新盤項目，置業顧問稱，該樓盤一直按備案價格銷售，這兩天也沒有調整；不過，據其透露，二環內取消限購後，確實感覺到客戶量增加了。
該置業顧問表示，之前由於政策限制，外地客戶會有顧慮，很少看二環內項目；但是近期，山西、甘肅、河南等周邊省份甚至山東、新疆的客戶也進入到二環區域了解行情。
目前，西安新房主要集中在三環外的港務區和高新三期兩個區域，房價也普遍在2萬元/平方米甚至更高。由於西安早已放開二環外區域限購，此番新政對這兩個區域影響並不大。
在記者諮詢的房地產從業人士看來，港務區和高新三期屬於發展型區域，受政策導向影響較大，價格存在虛高情況，“特別是在港務區，一些外地購房者考慮教育資源後可能會選擇在這裏置業，但產業、生活配套還有待提升”。
西安市周邊另一個受到關注的區域是西咸新區，此前由於西安市限購，外地購房者會考慮到西咸新區的不限購區域置業，也推高了該區域房價。但在不少房地產從業人士看來，該區域缺乏新的政策、規劃等支撐，夾在西安市與咸陽市之間，定位較爲尷尬，特別是在西安取消限購後，西咸新區的房地產市場恐怕要“涼涼”了。
“西咸新區就是受政策導向最明顯的例子，區域定位爲打造成國家級新區，過去，有些樓盤單價飆到3萬元，現在1萬元出頭都沒有客戶，如果購房者有意在西咸置業，只能說是以較低的價格入手，但買過來之後也只能放着。”一名房產從業者向記者說道。
二手房仍存看跌預期
除了新房，西安新政出臺後二手房市場是否受到影響？
爲此，記者也在西安市二環外進行了走訪，一名房產中介向記者展示的平台數據顯示，目前西安市二手房掛牌量超過17萬套，但五年以內的次新房僅1萬套出頭，兩年內的準新房更少；其向記者提供的數據顯示，自2021年高點以來，其門店周邊二手房均價降幅在2000元/平方米左右，且二手房普遍賣不上價，現在均價也只有1.2萬元/平方米左右。即便不再限購，也沒有出現明顯的客戶量增加等情況。
不過，二手房也有分化，據該中介介紹，由於次新房源比較稀缺，未來五年次新房價格也較難下降；房齡15年以上的房源價格仍有下降空間。另外，西安二手房還存在價格虛高情況，實際成交價往往要比掛牌價低不少。
另一名房產中介告訴記者，全面解除限購後，一部分人認爲西安房價可能還會上漲，但也有人認爲放開限購意味着房地產市場信心不足，解除限購作用不大，房價甚至會往下走。他向記者提供的案例顯示，近期某大戶型二手房業主尋求出售，而他提供的建議是總價至少要比同戶型低10萬元以上才能在短期內獲得交易。另一名從業人士提供的觀察顯示，西安二手房價格下降主要是因爲大批客戶着急出手，只有賣出後才能購置新房，故而相互殺價。
今年3月，記者也曾走訪西安的部分樓盤，相比之下，全面取消限購後，部分新房樓盤看房者的確有明顯增加。以西安二環內某改善型樓盤爲例，記者3月也曾去探訪，半小時時間內僅有1組客戶，而這次前去探訪，同樣時間內大概有三四組客戶。
一個有趣的現象是，樓盤銷售們也更加賣力地做項目推廣。“到我們樓盤看看吧，就在附近。”意向購房者剛剛考察完項目走出售樓部，三三兩兩的競品樓盤銷售顧問就會馬上圍過來。“我們沒有提成，就是完成個帶看任務，你看看就行，五分鐘時間就可以”，“都一樣，我們樓盤外面也有他們項目的人”，“哪天想看房了，我們開車帶你到處看看，還能省點油錢”，在競相攬客方面，銷售顧問們可謂“十八般武藝”樣樣精通。
北京：五環外升溫，整體市場以價換量
時隔13年，北京房地產限購政策迎來鬆綁。4月30日，北京發佈了《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，政策核心內容是在現有限購政策基礎上，對五環外增加1套購房指標。距離北京出臺住房限購優化新政已經十餘天，北京樓市變化備受關注。
日前，證券時報·e公司記者走訪調研北京地區樓市發現，五環外的二手房和新房市場熱度已經明顯升溫，其他區域整體平穩。在剛剛過去的五一小長假裏，多個新房項目吸引了不少購房者前來諮詢和認購，二手房帶看量呈現明顯增長態勢。多位業內人士對e公司記者表示，在限購政策鬆動的帶動下，市場局部區域出現明顯熱度。整體看，北京樓市依然平穩，“以價換量”仍是二手房成交量上行的主要邏輯。
5日12日，恰逢週日休息，北京南三環外某小區我愛我家門店外，不少中介人員在忙碌地接聽着諮詢電話。
我愛我家中介人士告訴記者，目前，他們片區成交量和帶看量相比之前已經有了明顯的回暖，但整體成交房源的價格都是很低，部分房源的價格已經回落到了2016年北京樓市的價格水平。與此同時，二手房源的數量也呈現出過剩的狀態。北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常，但目前市場上的房源數量已經超過了17萬套。不少買房人也表現出了觀望的態度。近期出臺的政策聚焦五環外市場，對整體市場的影響並不明顯。
近期，北京五環外二手房市場正在升溫。融澤嘉園位於北京北五環外，距離北京西二旗地鐵站約2公里，西二旗附近駐紮着百度、新浪、網易、快手以及滴滴等一衆知名互聯網公司，因此該區域也被譽爲中國互聯網的宇宙中心。
記者日前走訪該小區發現，不少中介人士帶領潛在買家參觀房源。
“目前，這個小區成交量很大，是昌平區最受歡迎的小區。小區新，有電梯，配套全。而且距離西二旗近。價格也適中，性價比挺高的。”該小區附近的中介銷售人士告訴證券時報·e公司記者，“430”政策出了以後看房的多了，成交也多了一些，但不是特別明顯。從房價看，之前是下降趨勢。“最近好多着急賣的房源賣完了，現在價格比較穩定。附近二手房新登記的也比較正常，但價格偏高。”
從北京全市的二手房源供給看，上述中介人士向記者透露，目前鏈家網平台上登記的二手房17萬多套，“儘管近期整體成交較爲活躍，但持續有房源上架登記。我上個月成交了6套，主要是價格很低，業主着急賣，大部分業主是爲置換賣房，因此價格低需要碰運氣。目前，北京整體市場平穩。4月至今，二手房成交量上行仍是以價換量爲主”。
4月30日，北京發佈了《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，自本通知印發次日起，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房：包括本市戶籍居民家庭，已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。這也是時隔13年，北京優化房地產限購政策的一大舉措。
與此同時，北京也再次提及，強化因區施策、一區一策、精準施策，優化房地產政策。
北京市住建委5月11日發佈《2024年北京市住房發展年度計劃》提出，按照“一片區一方案”，開展完善在售項目周邊市政基礎設施和公共服務配套專項行動。各區制定新供地項目周邊公共服務配套和市政基礎設施建設計劃，與商品住房同步建設、及時交用。建立住房項目全過程、全方位信息披露制度，推動住房銷售管理從審批監管向信息服務轉變。強化因區施策、一區一策、精準施策，優化房地產政策，更多更好地滿足“一老一小”家庭、職住平衡等多層次、多樣化的住房需求。
“這是原則性的表述，並不代表就是放鬆，整體看，北京也的確開始嘗試逐步放開。包括五環外限購微調就是開始試點一區一策。北京很大，房地產政策也不應該一刀切，後續庫存壓力比較大的郊區肯定率先調整限購限貸等政策，只有一區一策才能做好房地產整體平穩發展。”中原地產首席分析師張大偉對證券時報·e公司記者表示。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，《計劃》強調“強化因區施策、一區一策、精準施策，優化房地產政策，更多更好地滿足‘一老一小’家庭、職住平衡等多層次、多樣化的住房需求”。這意味着北京未來樓市政策仍有優化預期，限購政策優化方向或包括放開大面積段限購、給予特定人群更多購房名額、降低社保年限等多個方面，另外降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等也具備空間。
深圳：市場蠢蠢欲動，推盤速度加快
優化限購政策出臺後，現在的深圳被劃分成兩個區：限購區、鬆綁區，新政效果正慢慢呈現。證券時報·e公司記者在走訪中發現，無論是開發商還是地產中介，似乎對新政保有期待，推盤速度明顯加快，但購房人依舊謹慎。
推盤速度加快 買方下單謹慎
深圳優化限購新政出臺後的首個週末，非限購的龍華片區一新盤上市，記者在營銷中心現場看到，前來看房的人不少，很多是家庭全員出動，但下單較爲謹慎。
一位來自限購區域福田片區的看房者告訴記者，自己有意向換房，從去年開始，也看了很多新房。深圳7區放開限購後，他認爲，這些片區的開發商或許會加快推盤腳步，未來可選的樓盤將更多。“現在是買方市場，新房、二手房越推越多，只要房價沒有上漲的預期，我們就慢慢挑。只希望賣方折扣力度再大點，購房成本再低點，遇到合適的房子就會出手。”顯然，這位準購房者並未受新政太大影響。
事實上，據記者了解的購房意向來看，大多數人似乎受優化限購政策的影響並不大，沒有打算買房的人，依舊不會因爲放開限購而增加購房計劃。“我們缺的是名額嗎？我們缺的是錢，是信心。“大多數人表示，房價一路下行，收入沒有切實好轉，地產市場信心並不容易恢復。而對於本身有意向購房的準置業者而言，優化限購政策出臺，或許會增加觀望頻率，但成交依舊謹慎，尤其是有置換需求的置業者，相比放開限購，他們似乎更期待“增值稅5改3，甚至減免”的政策。
相比買方，作爲賣方，無論是開發商還是地產中介，似乎對新政保有期待，推盤速度明顯加快。
同樣位於深圳非限購區的布吉新盤，種種因素握在手中幾十年也選在這個週末對外銷售，推出市場上稀缺多年的小戶型，“總價僅100多萬”的宣傳吸引了不少購房者扎堆樣板間。儘管開發商列舉了產品種種優勢，但前往探訪的業內人士多表示，選在這個時機推出，多半與“取消限購”政策有關，趁熱度，儘快回籠資金。
與此同時，地產中介的銷售人員們在這個週末又再次繁忙起來。“之前想買又沒名額買的這撥人，這幾天諮詢挺多的。還有一些猶豫不決的人，優化限購政策出來後，這兩天也表示想看看房，感覺最近的市場熱氣了一點點，但不多，趁這個時機，多推銷就對了。”一位鏈家的地產中介工作人員跟記者說。
這個週末，記者身邊許多人也表示，收到賣房的電話多了，“就昨天一晚上，接到兩個賣房電話，一個是問我的房要不要賣，趁現在有政策，市場有熱度，可以考慮出。另一個是問我要不要買房，這幾天掛牌的房源明顯增多，選擇多了，建議多看看”。
有二手房掛牌價漲了
深圳中原研究中心監測數據顯示，在目標監測片區，有逾三成片區二手房源掛盤價回升。深圳83個片區中，5月掛盤均價出現回升的片區共有25個，佔比30.1%；掛盤均價下跌的片區共有56個，佔比67.5%；掛盤均價幾乎不變的片區共有2個。
整體而言，掛盤均價上漲的片區主要分佈在中西部片區，包括龍華中心、寶安北部、南山科技園深圳灣豪宅區、福田中心等區域。5月漲幅最高的是位於非限購的龍華區的深圳北站片區，目前片區的掛盤均價爲8.8萬元/㎡，環比漲幅14.0%。另外漲幅較高的片區是限購的福田的上步片區，5月掛牌均價爲8.6萬元/㎡，環比上漲9.3%。福田的車公廟片區與寶安的沙井片區、南山科技園片區，二手掛牌價格皆有不同程度的回調。
但同時，中原研究中心監測數據還顯示，5月的掛牌價跌幅明顯要比漲幅大得多。深圳中原研究中心認爲，深圳市場非核心區存量高企，去化緩慢，內卷嚴重，如光明、寶安、龍華、龍崗，新房庫存皆超8000套，坪山庫存也超6000套，去化壓力大，降價壓力也大，近兩年，非核心區樓盤持續降價嚴重，衝擊了周邊二手市場價格，進一步加快了市場下行。非核心區限購鬆綁後，區域市場有效需求增加，去庫存速度加快，成交也會增加，市場競爭將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發商降價意願降低，有助於穩定市場價格。
編輯/lambor