营收稳定增长，毛利率微降。1）2024 年一季度公司营收同比增长58.22%，归母净利润同比增长22.22%，毛利率14.5%，较2023 年下降1.4pcts。公司归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于：1）少数股东损益增长，2024 年一季度公司少数股东损益6 亿元，同比增长297%；2）投资收益下降，一季度投资收益0.39 亿元，同比下降85%。我们认为公司利润率快速下滑阶段或已过去，预计将是首批摆脱毛利率下滑的房企之一，有望保障后续归母净利润的稳定。事項：
公司2024 年一季度實現營業收入約237.47 億元，同比增長58.22%，歸母淨利潤3.32 億元，同比增長22.22%。
評論：
營收穩定增長，毛利率微降。1）2024 年一季度公司營收同比增長58.22%，歸母淨利潤同比增長22.22%，毛利率14.5%，較2023 年下降1.4pcts。公司歸母淨利潤增速低於營收增速的主要原因在於：1）少數股東損益增長，2024 年一季度公司少數股東損益6 億元，同比增長297%；2）投資收益下降，一季度投資收益0.39 億元，同比下降85%。我們認爲公司利潤率快速下滑階段或已過去，預計將是首批擺脫毛利率下滑的房企之一，有望保障後續歸母淨利潤的穩定。
繼續貫徹核心城市拿地投資策略，一季度獲取4 宗地塊。1）2024 年一季度公司獲取4 宗地塊，總計容建面約48 萬方，總地價約99 億元，四宗地塊分別位於上海、成都、合肥、南京，反映公司貫徹拿地高度聚集在覈心城市的戰略。
2）但即使是核心城市，2024 年也繼續面臨銷售市場下行的壓力，上海、成都、合肥、南京2024 年一季度商品住宅銷售面積分別同比下降48%、37%、58%、75%。
受房地產市場下行影響，公司2024 年一季度銷售金額同比下滑44%，2024 年可能面臨可售貨值下滑的壓力。1）受地產市場下行影響，2024 年一季度公司實現簽約銷售面積166.59 萬方，累計實現簽約銷售金額402.08 億元，同比下降44%。2）據克而瑞數據，2024 年一季度公司權益銷售金額249 億元，同比下降45%，相較百強房企跌幅（48%）略小。3）公司2024 年可售土儲降至4500 億，且中西部土儲佔比有一定提升，需要2024 年上半年較強的拿地力度保障現有銷售規模。
融資優勢持續體現，現金流充裕。1）2024 年一季度公司發行超短期債券共47億元，票面利率在2.09%-2.52%，體現公司融資優勢。2）截至2024 年3 月底，母公司口徑貨幣資金約204 億元，合併報表口徑貨幣資金832 億元，流動性充裕。
投資建議：公司高能級城市佈局支撐銷售兌現，2022 年以來逆勢擴表及核心城市深耕優勢，隨着滯重土儲的不斷消化，預計招商蛇口將是首批走出利潤率下滑的公司之一。考慮公司減值壓力降低，毛利率穩定，我們預測2024-2026年公司eps 分別爲0.81、0.82、1.04 元，考慮到公司作爲頭部國央企的中長期價值，以及實施“一城一模板”後帶來運營效率提升，基於剩餘收益模型，給予2024 年目標價14 元，對應2024 年17 倍PE，維持“推薦”評級。
風險提示：行業繼續單邊縮表，市場繼續大幅下行。