南都物業發佈2023 年年報，公司2023 年實現營收18.51 億，同比+0.23%；歸母淨利潤1.86 億，同比+27.69%；扣非歸母淨利潤0.7 億，同比-36.59%。
營收穩中有進，歸母淨利潤與經營現金流提升
公司2023 年營業收入18.51 億，同比+0.23%,主要因物業服務項目規模增長。歸母淨利潤1.86 億，同比+27.69%。報告期內，主營業務成本15.53 億，同比+4.64%，收入增速低於成本增速主要因市場拓展項目毛利率低，且競爭加劇導致毛利率下降,但公司同時加大回款力度，報告期內，經營活動現金流淨額同比+18.75%。
公允價值變動增厚利潤，增值服務面臨增長壓力2023 年公司歸母淨利潤1.96 億，同比+26.38%，其中非經常性損益從2022 年0.35 億元提升到2023 年的1.15 億，同比+232.38%，主要因公司投資的安邦護衛在A 股主板上市，扣非後歸母淨利潤0.7 億元，同比-36.59%。報告期內，主營業務收入18.48 億元，同比+0.24%，從產品角度看，物業基礎服務實現正營收16.24 億元，同比+2.16%，物業增值、非業主增值和資產管理服務營收同比均有所下滑，分別同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在覈心業務物業服務保持增長的同時，多元板塊收入均有所下滑我們認爲與整體市場需求及業主的購買力下降有關。
持續深耕長三角，非住宅業態深化，外拓保持力度截至報告期末，公司總簽約項目722 個，累計總簽約面積8868.54 萬平方米，長三角面積佔比88.38%，同比+1.38%，持續鞏固長三角區域優勢。2023 年，公司新簽約項目100 個，新簽約面積1022.39 萬平方米，其中住宅項目佔46.4%，商業佔34.9%，城市服務佔18.7%，非住宅項目新拓面積超50%，深化非住宅業態佈局。另外，報告期內公司新增3 家合資公司，均已實現項目新拓。
投資建議：南都物業業績穩中有進，持續深耕長三角，全國多元化佈局，財務狀況良好，考慮到行業整體面臨下行壓力，受業主端未來購買力下降影響，我們調整公司2024-2025 年淨利潤至1.91 億、1.94 億（前值爲2.03 億、2.17 億），引入2026 年盈利預測1.98 億，維持公司“買入”評級。
風險提示：業務區域集中度過高風險、新承接項目利潤較低、營業成本上升過快。