本報告導讀：
奧萊展現結構性優勢，消費需求仍待回暖。
投資要點：
投資建議業 績符合預期，維持公司2024-2026年EPS 分別爲0.28、0.36、0.48 元，參考同行業可比公司估值，給予2024 年高於行業平均的37xPE，維持目標價10.51 元，維持增持評級。
業績簡述：2024Q1 營收88.29 億元/同比-6.99%，歸母淨利潤1.93 億元/同比-7.73%，扣非歸母淨利潤1.52 億元/同比-16.17%。2024Q1 毛利率24.6%/同比-0.4pct/環比-2.8pct，銷售費用率13.4%/同比-0.0pct/環比-4.6pct，管理費用率6.1%/同比+0.1pct/環比-2.1pct。
百貨及大型超市收入同比下滑，奧萊業態表現相對較優。①分業態：
2024Q1 百貨/購物中心/奧特萊斯/超級市場/便利店/大型綜合超市/專業專賣營收同比分別爲-10.70%/-1.63%/+2.02%/+1.53%/-2.51%/-16.83%/-14.41% ， 毛利率分別-5.45%/-1.07%/-0.13%/-1.9%/-0.87%/+0.21/+3.04%；②分地區：華北/東北/華東/華中/華南/西南地區營收分別同比-53.37%/-2.85%/-7.22%/-13.38%/-7.35%/+7.25%。
加快轉型賦能，探索業務增量。①採用輕資產、收併購及自建等多種靈活投資合作模式，推進奧特萊斯優勢業態發展，建立精品奧萊、城市奧萊產品標準化體系；②購物中心聚焦長三角城市核心發展軸上的優質項目，依託Pre-REITs 基金，通過併購拓展業務增量；③探索百聯ZX 創新業態的發展，探索模式複製及模塊化植入。
風險提示：消費需求疲軟，門店擴張不及預期，行業競爭加劇。