摘要：华发股份公布2023 年年报，公司实现营业总收入721.4 亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4 亿元，同比下降29.6%。公司拟每10 股派发现金股息3.7 元（含税），分红率为55.41%。

公司营收规模稳步增长，业绩承压，待结算资源充沛。2023 年公司营收同比增长19.4%，归母净利润同比下降29.6%，主要是因为：1）结算利润率下滑，公司毛利率为18.1%，同比下降2.0 个百分点。2）投资收益同比大幅下降81.7%至2.8 亿元。3）受市场环境影响，公司计提资产减值损失15.9 亿元（2022 年为7.6 亿元）。4）合联营项目结算利润提升，少数股东损益/净利润同比小幅提升0.5 个百分点至47.0%。2023年公司净利率和归母净利润率分别为4.8%和2.5%，同比分别下降了3.3、1.8 个百分点。三费率明显改善，同比下降0.7 个百分点至5.7%，其中职工薪酬下降，管理费用同比下降15.0%。受利润率下滑的影响，公司ROE 同比下降了5.1 个百分点至8.3%。截至2023 年末，公司预收账款（包括合同负债）935 亿元，同比增长15.7%，预收账款/营收高达1.30X，待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。

公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；顺利完成定增。截至2023 年末，公司有息负债1287 亿元，同比下降2.2%，其中一年内到期的有息负债占比仅为19.6%，同比持平。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为62.6%，同比分别下降2.9、9.2 个百分点，现金短债比为1.83X，同比下降0.23X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至2023年末公司平均融资成本为5.48%，同比下降0.28 个百分点。公司积极开展股权融资，2023 年11 月顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超 51.24 亿元，控股股东华发集团参与发行认购金额约14.6 亿元，占募集资金总额的28.5%。公司2024 年1-4 月已经发行了8.5 亿元的超短期融资券、7.5 亿元的公司债和6.1亿元的中期票据。

公司经营性现金流充裕，紧抓销售回款。截至2023 年末，公司货币资金463 亿元，同比下降13.1%。经营性现金流充裕，2023 年公司经营性现金流净流入505 亿元，同比增长31.1%，一方面，公司销售回款847 亿元，同比增长17.2%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少11.7%。2023 年公司筹资性现金流净流入114 亿元，同比增长5.7%。

房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。2023 年公司实现销售金额1260 亿元，同比增长4.8%，销售排名升至14 位，较2022 年全年销售排名提升了4 位；销售面积399 万平，同比下降0.4%；销售均价3.15 万元/平，同比增长5.2%；权益销售金额873 亿元，销售权益比例为69.3%，同比大幅提升了6.8 个百分点。公司调整优化了组织结构框架，成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成了“3+1”业务布局。华东大区全年完成销售693 亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售310 亿元，销售占比24.6%，增势明显；珠海大区全年完成销售191亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售66 亿元，销售占比5.2%。根据克而瑞，2024Q1 公司销售金额204 亿元，同比下降58.5%，销售面积69 万平，同比下降58.3%，销售均价2.97万元/平，同比下降0.6%。但销售排名持续提升至第11 位。2）拿地：拿地聚焦一二线城市。2023 年公司通过公开竞拍、合作开发等方式新增23 宗土地项目，建面497 万平，均位于公司重点战略布局的核心一二线城市。根据克而瑞，2023 年公司以407 亿元的拿地总金额位列拿地榜单第11 位（拿地金额同比基本持平，拿地强度为32.3%）。3）受前期销售下行影响，2023 年公司新开工面积205 万平，同比下降28.3%，竣工面积515 万平，同比下降22.0%。

公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升。2023 年全年新开集中商业30 万平、社区商业（含底商）4.7 万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理（横琴粤澳深度合作区“二线”通道及场所的物业服务）等项目，在管项目和在管面积再创新高。2023 年华发物业服务（华发股份持有36.88%股份，为公司控股股东）实现收入17.8 亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.49 亿元，同比增长28.8%，截至2023 年末，华发物业覆盖42 个城市，在管项目390 个，在管面积3144 万平，同比增长29%，合约面积6064 万平，同比增长17%。上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提升等技术服务工作，并完成69 件专利申报。优生活（华发股份旗下租赁住房业务板块）在营门店扩至19家，总房量达5786 套（13742 间）。代理公司持续做大平台业务。

投资建议与盈利预测：

作为典型的成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司2023 年销售与回款均实现了优质增长，近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东，未来项目去化速度、结算质量均有望实现进一步提升。考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测。我们预计公司2024-2026 年营业收入分别为775 / 844 / 939 亿元，同比增速分别为7%/ 9% / 11%；归母净利润分别为18 / 19 / 20 亿元，同比增速分别为1% / 3% / 8%；对应EPS 分别为0.67 / 0.69/ 0.74 元。当前股价对应的PE 分别为9.3X / 9.1X /8.4X。不过考虑到公司销售投资都具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高，维持买入评级。

评级面临的主要风险：

销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。