房地產市場處進入新階段。行業從供給端轉向了需求端，消費者對美好居住的需求日溢增加。市場需要把握樓市供需關以及消費者觀念的變化，並以此爲中心不斷進化，這亦將是驅動公司持續成長的關鍵因素。
隨着行業逐步轉向買方市場，掌握全面且貼近用戶的公司更懂得如何滿足多層面的“居住服務”。置身其中的貝殼，去年年中進行了“一體三翼”戰略升級，試圖構建“一站式新居住服務平台”，從向規模要增長轉向品質、效率爲先。
樓市雖然進入了下半場，但貝殼正站在新時代的起點上，準備迎接更多機遇。
一、基本盤穩固
2023年，貝殼四大業務實現了全面增長，存量房、新房、家裝家居以及新興業務四大板塊淨收入分別爲280億元、306億元、109億元和84億元，分別同比增長15.9%、6.7%、115.0%和194.8%。
作爲基本盤，貝殼房產交易能夠逆勢實現高質量增長，主要得益於貝殼的運營策略和對市場需求的深刻理解。
首先，貝殼在新房業務上採取了積極策略，通過線上直播、擴大優質房源覆蓋和推出創新的“優鮮賣”模式，有效滿足了客戶的換房和購房需求，使得新房業務利潤率從23.6%提升至26.6%。
儘管2023年國內新房市場銷售額下降了6.0%，但貝殼卻實現了近7%的增速，再次凸顯了新房銷售端的能力。
其次，在購房者需求發生轉變下，全國二手房市場表現明顯好於新房。2023年，全國二手房市場成交金額約7.1萬億元，同比增長了30%。
這趨勢不僅表明購房需求仍在，也反映了服務模式的轉變 - 從傳統的“以房找客”向更精細化的服務轉型，包括對服務人員的專業水平、提供個性化的房屋營銷服務等需求的提升。這對貝殼來說帶來了更多空間。
一直以來，貝殼以“有尊嚴的服務者、更美好的居住”爲使命，高度重視服務者生態的可持續發展，不僅將客戶需求放在首位，還將服務者視爲“內部客戶”，致力於提升服務者的職業素養和專業水平，以提高消費者滿意度，從而形成正向循環。
因此，得益於對市場需求的適應以及優質服務的提供，貝殼在存量房交易領域取得了顯著成績，其業務貢獻利潤率從39.8%大幅提升至47.2%，展現了公司在二手房市場的強勁競爭力。
貝殼通過持續優化運營策略和基礎設施，以及利用AI技術提升服務效率，實現了店效和人效的顯著提升。2023年，貝殼的活躍門店和經紀人數量分別增長了12.2%和13.6%，店效和人效則分別大幅增長了29%和25%。
二、孕育新興業務
2023年7月，貝殼啓動了“一體三翼”戰略升級。“一體”指房產經紀，“三翼”分別指整裝、惠居（租房）和貝好家（房地產開發商賦能（或者新房產品供給側升級）），並將“效率”與“品質”作爲戰略的兩大核心。
這一戰略不僅展現了貝殼在房產經紀領域的經營韌性，也推動了其他業務的快速增長，爲公司帶來了穩定的業績提升。
其中，去年家裝家居業務合同額達到133億元，淨收入爲109億元。
當前的家居家裝市場，與十幾年前房產中介租賃市場存在很多相似之處，如地域性、個性化需求、市場集中度低等特性，以及不規範、不透明、標準化低等痛點。正因如此，貝殼能夠依託其在房產交易行業積累的經驗，再次將提升品質與效率的策略應用到家裝行業。
過去針對房產交易的痛點，貝殼構建了真實房源和優質服務的護城河，並以此實現了年交易額逾3萬億元的壯舉。而在家裝家居領域，針對價格不透明、裝修質量低等痛點，貝殼持續建設「十怕十諾」「十心實意」服務承諾，涵蓋家裝預算、質量、工期、安全等多個維度。
目前，貝殼家裝旗下品牌包括聖都、被窩家裝、鏈家家裝、愛空間四個板塊，打造了以技術驅動的品質居住服務平台，提供包括設計、施工、材料採購等在內的全套家裝解決方案。
可以看到，貝殼正在讓家裝家居服務實現數字化、標準化、質量化，正如其在房屋交易做到的一樣。重要的是，公司家裝家居業務全年有11個城市實現運營利潤爲正，反映着新增長曲線持續孕育成型。
此外，通過探索多元的產品及服務模式，貝殼亦在持續推動住房租賃行業服務質量升級。
貝殼推出了分散式租賃住房管理服務“貝殼省心租”，圍繞託管房屋財產安全、租客人身安全、無憂換租等提供服務保障，至2023年底已擴展至北京、天津、成都等13個城市。
同時，貝殼還特別關注青年群體的居住需求，通過“新青年計劃”爲畢業生提供租房優惠，例如“0按金、租金月付”等福利，至2023年底，已有約1.8萬畢業生受益，累計讓利約2,300萬元。
截至2023年底，長租公寓超過1萬套，省心租服務超過20萬套，省心租於2023年底入住率提升至95.1%，帶動新興業務及其他業務的交易額同比增長12.9%至986億元，淨收入同比增長194.8%至84億元。
不難看出的是，貝殼對整個居住服務行業的全面發展充滿信心，除房產交易外，租賃和家裝等多種不同服務也成爲了重要組成部分。這與貝殼所提出的“有尊嚴的服務者，更美好的居住”使命相契合。
從去年業績看到，家裝及新興及其他業務業已成爲公司新的增長引擎，全年收入貢獻達24.7%，同比提升11.7個百分點，也印證了貝殼過去積累的能力正被更大化地應用。
這發展趨勢不僅爲業績增長帶來了新的潛力，更重要的是，它有助於貝殼減少對單一房產交易市場的依賴，分散經營風險，並進一步推動公司實現高質增長的目標。
三、堅持長期主義，持續回購分紅釋放長期價值
在追求高質量增長的同時，貝殼也非常注重對股東的回報。
2022年8月，貝殼啓動了股份回購計劃，並在2023年將回購額度從10億美元提升至20億美元，計劃時間延長至2024年8月底。在2023年，貝殼已經完成了約7.19億美元的股票回購，涉及約1.4億股A類股份，這些股份已被註銷。
此外，貝殼在2023年9月首次實施了約2億美元的特別分紅，加上約4億美元的末期股息，2023全年股東回報總額約13.2億美元，相當於2023年淨利潤約159%，或是經營現金流約84%。
貝殼超額回報股東，一方面在於股價低迷，用以提振市場情緒，另一方面，這也得了公司強勁的財務狀況所支撐。截止2023年底，公司持有現金、現金等價物、受限資金及短期投資共601億元人民幣，而借款僅爲約2.9億元人民幣。
此外，股份支付部分管理層的薪酬，並不直接影響公司的實際盈利。而且，這些股份是具有限制性的，意味着高管的利益與公司的長期發展緊密綁定，是“金手銬”。可看到，近年市場對於央企如何加強市值管理，也普遍認爲加強股權激勵是重要手段之一。
根據公關，貝殼上自市以來，彭永東、單一剛等公司董事均未有過減持行爲，這在中概股和港股公司中較爲少見。也顯示了管理層對公司長期價值的堅定信心，以及他們與長期股東價值保持高度一致的決心。
四、結語
從近年行業以及公司的變化可看到，貝殼正邁入嶄新的發展階段，其中增長不再單純依賴規模擴張，而是更注重“品質”和“效率”這兩個關鍵因素，以此來推動更高質量的增長。
一方面，貝殼將利用其標準化服務能力，以服務者的質效爲核心，進一步挖掘“效率”的增長潛力。
另一方面，對於家裝家居和新興業務，貝殼將持續以客戶需求爲導向，利用其在服務能力上的深厚積累，通過提供高品質的服務來引領行業變革，創造更多的增長機會。
展望未來，隨着新居住時代的到來，品質迭代、效率提升和對美好生活的追求將繼續成爲行業發展的主要驅動力，意味着貝殼在居住服務市場上仍然大有可爲。
相比過往，可以說如今的貝殼實際具備着更廣闊的發展空間與更豐富的想象力。