經營管理能力優秀的龍頭央企，維持“買入”評級
保利發展發佈2024 年一季報。公司行業龍頭地位穩固，土儲結構持續優化，融資渠道暢通，資金成本優勢明顯，將持續受益於寬鬆地產政策及行業格局優化。
我們維持盈利預測，預計2024-2026 年公司歸母淨利潤分別爲131.9、142.5、151.6億元，EPS 分別爲1.10、1.19、1.27 元，當前股價對應PE 估值分別爲8.4、7.8、7.3 倍，公司銷售排名榜首，看好市佔率持續提升，維持“買入”評級。
營收保持增長，結轉毛利率及權益比拖累歸母淨利潤公司2024Q1 實現營業收入497.5 億元，同比增長24.5%；實現淨利潤39.8 億元，同比增長0.4%；實現歸母淨利潤22.2 億元，同比下降18.3%；實現經營性淨現金流-333.1 億元，基本每股收益0.19 元，銷售毛利率和淨利率分別爲18.64%和8.01%，同比下降3.23 和1.92pct。公司營業總收入增長主要由於項目結轉規模提升，利潤下降主要由於結轉毛利率和權益比例下降。
銷售維持行業榜首，一季度拿地強度偏低
公司2024Q1 簽約面積和金額分別爲366.9 萬方和629.8 億元，同比分別下降41.8%和44.8%，行業龍頭地位穩固；實現銷售回款576.5 億元，綜合回籠率爲91.53%。公司2024Q1 在西安、天津和太原獲取4 宗宅地，計容建面59.3 萬方，拿地總價50.3 億元，拿地強度8.0%，權益比93%；2023 年拿地總價1632 億元，拿地強度38.7%，權益比83%，新增項目稅前成本利潤率平均超15%，盈利確定性較強。公司2024Q1 開竣工面積分別同比增長42.9%和5.0%，截至2024Q1 在建和待開發面積爲8150 和5758 萬方。
資產負債率持續壓降，公開市場融資利率順暢截至2024Q1，公司貨幣資金餘額1295.5 億元，總資產和歸母淨資產分別下降0.87%和增長0.75%，資產負債率爲75.88%，較2023 年末下降0.66 個百分點。
截至2023 年末公司有息債務餘額3543 億元，綜合融資成本下降36BP 至3.56%，年內新增融資1371 億元，綜合成本3.14%。公司2024Q1 新增公開債券融資207.8億元，包括54 億元公司債，票面利率2.9%-3.2%，持續保持低位。
風險提示：行業恢復不及預期、政策放鬆不及預期、公司銷售恢復不及預期。