事件：公司发布2023 年度报告。2023 年公司营收721.5 亿元，同比增长19.4%；归母净利润18.4 亿元，同比下降29.6%。业绩符合预期。

营收增速稳健，业绩受多因素影响承压。2023 年公司营收增长19.4%而归母净利润同比下降29.6%的原因主要有：（1）房地产开发销售业务毛利率同比下降2.3pct 至18.0%；（2）营销力度加大，销售费用同比增加26.6%，销售费用率同比提升0.2pct 至3.3%；（3）少数股东损益占比同比提升0.5pct 至47.0%。

连续4 年进入千亿阵营，稳居珠海龙头地位。公司“立足珠海、面向全国”，坚持推进以销售去化和资产盘活为工作重心。2023 年全年实现销售金额1259.9 亿元，同比增加4.8%；连续4 年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第14 位，同比提升2 位。分区域看，华东大区销售692.7 亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区销售310.2 亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售191.27 亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位。

多元方式获取优质土储，精准投拓核心城市。公司2023 年投资金额682.4亿元，拿地强度54.2%，较2022 年明显提升（2022 年投资金额465 亿元，拿地强度38.7%）；公司聚焦“9+2”核心城市，2022 年以来拿地均位于一二线城市。2023 年通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，聚焦获取一线、强二线城市的优质项目共23 个，包括上海虹桥中央商务区、松江洞泾轨交两宗“明星地块”。新项目均位于上海、广州、深圳、成都等核心城市，极具发展后劲。根据克而瑞数据，2023 年全年华发股份新增货值682.4 亿元，排名第12 位与去年持平，位居行业前列。

融资成本呈下降态势，控股股东大力支持。2021-2023 年公司短期有息负债占比持续低位，2023 年为16.8%（低于20%），同比下降1.3pct。

公司通过以低息经营性贷款置换高息借款等方式，降低融资成本，融资成本2019 年以来持续下降。2023 年公司平均融资成本5.5%，同比下降28BP。公司控股股东华发集团承诺自2023 年9 月27 日起6 个月内增持公司股票，增持计划期内已通过上交所系统累计增持3167.7 万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。

盈利预测与投资评级：根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为19.7/21.1 亿元（前值为32.2/35.3 亿元），预计2026 年归母净利润为22.4 亿元。对应的EPS 为0.72/0.77/0.81 元，对应的PE 为8.7X/8.2X/7.7X，中长期看，公司具备国资股东优势，立足珠海、面向全国，销售业绩稳步高增，维持“买入”评级。

风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。