来源：券商中国

今天，$万科A (000002.SZ)$巨量大单封死涨停板，$万科企业 (02202.HK)$一度暴拉近20%，万科境内债普遍上涨。与此同时，A股房地产板块大涨超6%，港股内房股板块狂拉超9%。最为关键的是，万科涨停的量亦达到了宝万之争以来的最大值。

从走向来看，北上资金今天上午再度狂买近137亿元。这意味着，有大钱进入到股市。那么，如此多的资金进场做多，他们究竟看到了什么?业内研究人士认为，基本面承压强化政策期许 全球流动性切换或致“错杀”标的反弹。此外，今天市场传出“淡化三大工程”等小作文，亦激发市场做多热情。

万科引爆

8年未见！今天，万科A被巨量大单封死涨停，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业更是飙涨近20%。万科境内债普遍上涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。

不止万科，地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月29日，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受外资机构发布看多的观点，北向资金大幅净流入;消息面上，传五一后北上广深逐步取消限购措施，本周内长沙、成都实质性取消限购，强化放松预期;一季度高层会议即将召开，资金提前布局博弈增量政策。短期政策或聚集存量去库，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房企存在受益空间等因素影响。

招商证券认为，近期房地产板块关注度有所提高，关注点可以归纳为两类：一类是从基本面承压角度对更多政策的持续期许，不限于需求端以及供应端政策；另外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角，关注风格切换的可能。

短期博弈or意在长远?

最近两个交易日，关于房地产的利好消息的确是频繁出现。今天，更是传出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进的资金究竟是博弈短期，还是意在长远呢?

有机构认为，三大工程是今年乃至未来几年的重点工作，但是由于新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城中村改造的量可能不会很大。不过，未来建设规模逐渐起量仍然是大概率事件。

当前的确需要去库存，各地都有探索。南京、郑州也在做，但核心仍然在于地方政府的投入力度。考虑到地方财政较为紧张，由地方出大钱去库存的可能性不高。目前仅有中央尚有较多的资源能够协助去库存。

最近，包括成都在内的核心一二线城市逐渐走向应放尽放，但节奏可能还是维持“小步快跑”，政策力度可能没有那么大。此外不仅契税，增值税、个人所得税这些交易环节的税也需要调整。另外有一部分人对高层会议出台的政策有较高的期待，可能提前发力炒作一波。

从炒作的逻辑来看，市场的倾向点基本上在于政策，而非基本面。当下的政策预期都是向好的，但基本上却并非如此。从当下的基本面来看，来自招商证券的数据显示，4月1日—4月25日样本城市新房成交面积同比减少39%，二手房成交面积同比减少11%，新房和二手房同比降幅均有所收窄，但同比降幅的收窄或有基数下降的更大贡献，而日均成交水平也能反映这一点，近期新房日均成交面积仍处于近5年最低水平，而二手房成交面积也仅仅高于2022年同期，低于近5年中其余年份同期水平。

这次会否有所不同?

其实，博弈政策已经不是第一次。那么，这次会不会有所不同?

当前，市场成交仍处于底部阶段，春节后对“小阳春”过高预期或正经历向下修正。回顾3月份统计局口径房地产数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场表现不错，也因为二手房供应(挂牌)的增加削弱了其影响，表现为历史经验的房价涨跌的销量分水岭并未起效，市场仍然呈现以价换量的特点，这其实就是需求改善但供需关系难以改善的结果。

招商证券认为，当前市场情绪或从更广泛的风格切换角度关注房地产。过去，民生、风险防范、经济是政策关注的三个重要维度，当前这三个维度或一致指向进一步宽松。从当前市场情绪观察，市场对供需两端政策进一步发力的预期或在强化，这种预期和以往仅仅参与房地产和产业链股票政策博弈的情况可能不大相同，更广泛市场参与者可能由于风格切换的潜在配置需求，也难以不关注房地产。

本轮市场关注度提高的背景或与3月有所差异。年初以来，房地产股票曾经在3月经历过一波反弹，原因是基本面和信用预期的“V”形变化带来房地产板块及产业链股、债价格反弹。目前来看，与当时不同的是，彼时是部分投资人有销售基本面修复预期，而目前是基本面承压带动投资下行从而对更多政策产生预期。同时，信用预期和当时也有不同，当时是从个别房企公告感受到了新增资金出现的积极可能，而目前更多或是市场在观察部分城市，不同类型去库存政策(需求端和供应端)的进展和评估阶段，拥有一些观察点溢价。

编辑/lambor