观点网 地产行业回暖不及预期，开发区域内土地出让节奏放缓，导致了中新集团的业绩之困。
近期，苏州工业园区开发主体中新集团刊发了2023年度业绩，呈现出短期承压的局面，无论是收入端还是利润端，均较上年同期明显下滑。
反观产业投资方面，报告期内表现出反哺主业的迹象，产业投资收益进入增速收成阶段，早期大额投入换来近年来收益金额不断攀高。
面粉困局
自2019年剥离房开业务上市以来，中新集团便不断加大土地开发为主向园区运营转型的力度。从近年投拓上看，区中园出租业务投资已然提升到主体业务的地位。
2023年财报显示，由于行业继续大幅下行，导致业务收益下降，于报告期内终止了上市以来的持续盈利增速，而近五年利润增速呈现抛物线走势。
具体数据看，中新集团2023年实现营业收入、归母净利润分别为36.6、13.6亿元，同比分别减少22.9%、15.3%；综合毛利率和净利率分别为50.78%和41.8%，同比分别减少6.8、4.2个百分点。
据悉，自2019年上市以来，中新集团归母净利润年均保持着10亿元以上规模，2019-2022年间，年平均增速在13.37%。
虽然中新集团在积极向园区运营方面转型，但土地一级开发业务占比依旧较高，开发投资成本上升导致盈利能力下滑。
反映在综合毛利率上，2023财年50.78%较2020年高峰期64.19%跌去13.41个百分点，但好在并未跌破上市时的36.35%。
分业务看，中新集团已经建立了“以园区开发运营为主体、绿色公用与产业投资为两翼”的格局，2023年前两者占营收77.99%、17.83%，录得金额28.52亿元、6.52亿元，按年分别减少26.30%及14.03%。
观点新媒体了解到，2021年中新集团优化业务结构，将区中园出租纳入主体业务，即主体业务为土地一级开发和区中园出租，两翼调整为产业投资和绿色公用。
其中，园区开发运营主要以土地一级开发为主。报告期内，采取收益分成开发模式的土地一级开发收入为17.5亿元，占营业收入比重为47.81%。
年报显示，中新集团收入与利润的降幅主要由于本期出地面积减少及园区开发运营项目开发成本较高。
截至报告期末，南通、滁州、嘉善等地分别拓展7个土地一级开发、于银川获1个轻资产运营、在常熟操盘1个轻重资产结合项目。
土地一级开发操盘中，中新集团分为协议分成与PPP模式。其中，由于2021年及以后未披露可出让土地规模，仅能从2020年财报中观察土储结构及规模。
2020年末，中新集团可出让商住用地为1286万平方米，其中75%为收入协议分成模式，这部分土储以苏滁高新区土地为主，占总面积60%。其余部分包括成本加成模式的苏锡通科技产业园以及PPP模式的中新嘉善现代产业园，两项目合计商住面积327万平方米。
据观点新媒体观察，截至目前，中新集团主要项目均进入出让阶段。以协议分成模式中的苏滁现代园项目为例，由于该项目布局早，公共配套已逐渐完善，自2016年开始出让并传递到业绩端，至2021年单项目占土地一级开发收入最高达3成。
到了2023年，中新集团三家从事土地一级开发的子公司里，有2家业绩较上年同期产生较大降幅，其中就包括苏滁现代园。
报告期内，中新苏滁、中新嘉善对合并净利润的贡献录得631万元、408万元，较上年同期减少92.96%及98.72%，波动原因除了无新增地块出让外，还有园区内运营收入下滑。
中新智地新建载体项目已逐步完工并进入招商投产阶段，但产业招商竞争十分激烈，新建厂房类载体出租率爬升可能不及预期进度，租赁类项目盈利压力增大。
由此不难看出，2023财年生产企业扩产意愿依旧较低，苏滁、嘉善现代产业园土地出让节奏因此放缓，导致一级土地开发的业绩贡献降低。
园区开发运营作为中新集团主营业务，开发区域内土地出让面临房地产结构性转变时期带来的挑战，业绩开始受制于土地面粉。
产投希望
中新集团业绩整体下滑的2023年，产业投资板块却表现出一线曙光，投资收益进入兑现期。
从2020年开始，中新集团正式形成了母基金、产业子基金及项目直投的多层次产业投资业务布局。
基金投资方面，2023年，中新集团新增认缴投资基金10支，认缴金额9亿元。截至2023年末，已累计认缴投资外部市场化基金47支，认缴总金额近42亿元，所投基金促成近80个招商项目落户苏州工业园区及各产城融合园区，拉动各园区项目投资总规模近605亿元。
据观点新媒体观察，中新集团产业投资收益体现为公允价值变动净收益、其他非流动金融资产。
自2021年开始产业投资收益进入兑现期，2021-2023年度，中新集团公允价值变动净收益分别为2.2亿元、1.31亿元以及3.26亿元。未来，随着大规模已投项目达成业绩或上市，公允价值变动收益或将继续提升。
其他非流动金融资产方面，中新集团已从2019年的2.5亿元迅速增长至2022年的31.5亿元，复合增速为133%，至2023年末已达43.4亿元。
作为为园区开发主体，中新集团具有获取优质资源的先发优势，能更深入了解被投公司的价值。其产业投资策略为“投早投小”，投资侧重于新能源、新材料、半导体、医药等国家战略性新兴行业。
年报指出，在基金参投方向中，中新集团侧重于与自身各产城融合园区及区中园产业契合度高的行业；投资阶段侧重于早中期。
观点新媒体了解到，在科创直投方面，中新集团发起设立了中新园创、中新园展，规模合计8亿元的产业投资基金。
其中，中新园创以苏州工业园区为主，适度关注新加坡项目，投资领域以生命科学、信息技术、高端装备为主，阶段以早中期为主，兼顾成熟期。
中新园展则是以中新集团各合作园区、区中园为主，投资领域以信息技术、高端制造、新能源、新消费为主，阶段以成长期为主，兼顾早期、成熟期。
从整体布局来看，中新集团产业投资主要投向运营园区内处于发展早期的项目，且投资规模持续加大，这部分项目从初始投资到成熟盈利仍需要较长的培养期。
因此，在投资运营过程中，中新集团对外投资业务可能面临投资决策、投后管理、投资退出等风险出现。
绿色发电业务是国家政策大力扶持的产业方向，也是未来经济发展的潜力所在。在绿色公用板块，中新集团近年来的拓展力度同样不小，2023年6月，中新集团将原定“公用”业务正式更名为中新绿发。
更名后的中新绿发成为中新集团除开产业投资之外的另外一“翼”。
该司曾在2022年3月公告，以自有资金投资12.5亿元设子公司中新绿能，定位分布式光伏电站、储能、充电桩等项目的开发、投资、建设、收购及运营，计划未来三年自持达2GW。
截至2023年底，中新绿能、中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474MW，在建规模211MW，主要分布在长三角区域，持续为上市公司、外资公司、国资公司共计约300余家企业提供可再生清洁电力。
从业绩走势及贡献来看，绿色发展板块凭借在热电联供、市政污水处理、污泥处置等业务的企业特许经营权，收入结构上一直较为稳定，但对业绩的支撑效果较弱。
2022财年是巅峰，实现收入7.57亿元，按年提升1.48%。到了去年，中新集团开始面临公用事业和环境类减排业务收入下降，以及绿色发电业务尚处于布局初期。
因此，导致2023财年绿色发展整个板块的收入、利润的同比下滑。报告期内，实现收入6.51亿元，按年减少14.03%；毛利率方面则按年减少5.1个百分点，至19.04%。
觀點網 地產行業回暖不及預期，開發區域內土地出讓節奏放緩，導致了中新集團的業績之困。
近期，蘇州工業園區開發主體中新集團刊發了2023年度業績，呈現出短期承壓的局面，無論是收入端還是利潤端，均較上年同期明顯下滑。
反觀產業投資方面，報告期內表現出反哺主業的跡象，產業投資收益進入增速收成階段，早期大額投入換來近年來收益金額不斷攀高。
麪粉困局
自2019年剝離房開業務上市以來，中新集團便不斷加大土地開發爲主向園區運營轉型的力度。從近年投拓上看，區中園出租業務投資已然提升到主體業務的地位。
2023年業績顯示，由於行業繼續大幅下行，導致業務收益下降，於報告期內終止了上市以來的持續盈利增速，而近五年利潤增速呈現拋物線走勢。
具體數據看，中新集團2023年實現營業收入、歸母淨利潤分別爲36.6、13.6億元，同比分別減少22.9%、15.3%；綜合毛利率和淨利率分別爲50.78%和41.8%，同比分別減少6.8、4.2個百分點。
據悉，自2019年上市以來，中新集團歸母淨利潤年均保持着10億元以上規模，2019-2022年間，年平均增速在13.37%。
雖然中新集團在積極向園區運營方面轉型，但土地一級開發業務佔比依舊較高，開發投資成本上升導致盈利能力下滑。
反映在綜合毛利率上，2023財年50.78%較2020年高峰期64.19%跌去13.41個百分點，但好在並未跌破上市時的36.35%。
分業務看，中新集團已經建立了“以園區開發運營爲主體、綠色公用與產業投資爲兩翼”的格局，2023年前兩者佔營收77.99%、17.83%，錄得金額28.52億元、6.52億元，按年分別減少26.30%及14.03%。
觀點新媒體了解到，2021年中新集團優化業務結構，將區中園出租納入主體業務，即主體業務爲土地一級開發和區中園出租，兩翼調整爲產業投資和綠色公用。
其中，園區開發運營主要以土地一級開發爲主。報告期內，採取收益分成開發模式的土地一級開發收入爲17.5億元，佔營業收入比重爲47.81%。
年報顯示，中新集團收入與利潤的降幅主要由於本期出地面積減少及園區開發運營項目開發成本較高。
截至報告期末，南通、滁州、嘉善等地分別拓展7個土地一級開發、於銀川獲1個輕資產運營、在常熟操盤1個輕重資產結合項目。
土地一級開發操盤中，中新集團分爲協議分成與PPP模式。其中，由於2021年及以後未披露可出讓土地規模，僅能從2020年業績中觀察土儲結構及規模。
2020年末，中新集團可出讓商住用地爲1286萬平方米，其中75%爲收入協議分成模式，這部分土儲以蘇滁高新區土地爲主，佔總面積60%。其餘部分包括成本加成模式的蘇錫通科技產業園以及PPP模式的中新嘉善現代產業園，兩項目合計商住面積327萬平方米。
據觀點新媒體觀察，截至目前，中新集團主要項目均進入出讓階段。以協議分成模式中的蘇滁現代園項目爲例，由於該項目佈局早，公共配套已逐漸完善，自2016年開始出讓並傳遞到業績端，至2021年單項目佔土地一級開發收入最高達3成。
到了2023年，中新集團三家從事土地一級開發的子公司裏，有2家業績較上年同期產生較大降幅，其中就包括蘇滁現代園。
報告期內，中新蘇滁、中新嘉善對合並淨利潤的貢獻錄得631萬元、408萬元，較上年同期減少92.96%及98.72%，波動原因除了無新增地塊出讓外，還有園區內運營收入下滑。
中新智地新建載體項目已逐步完工並進入招商投產階段，但產業招商競爭十分激烈，新建廠房類載體出租率爬升可能不及預期進度，租賃類項目盈利壓力增大。
由此不難看出，2023財年生產企業擴產意願依舊較低，蘇滁、嘉善現代產業園土地出讓節奏因此放緩，導致一級土地開發的業績貢獻降低。
園區開發運營作爲中新集團主營業務，開發區域內土地出讓面臨房地產結構性轉變時期帶來的挑戰，業績開始受制於土地面粉。
產投希望
中新集團業績整體下滑的2023年，產業投資板塊卻表現出一線曙光，投資收益進入兌現期。
從2020年開始，中新集團正式形成了母基金、產業子基金及項目直投的多層次產業投資業務佈局。
基金投資方面，2023年，中新集團新增認繳投資基金10支，認繳金額9億元。截至2023年末，已累計認繳投資外部市場化基金47支，認繳總金額近42億元，所投基金促成近80個招商項目落戶蘇州工業園區及各產城融合園區，拉動各園區項目投資總規模近605億元。
據觀點新媒體觀察，中新集團產業投資收益體現爲公允價值變動淨收益、其他非流動金融資產。
自2021年開始產業投資收益進入兌現期，2021-2023年度，中新集團公允價值變動淨收益分別爲2.2億元、1.31億元以及3.26億元。未來，隨着大規模已投項目達成業績或上市，公允價值變動收益或將繼續提升。
其他非流動金融資產方面，中新集團已從2019年的2.5億元迅速增長至2022年的31.5億元，複合增速爲133%，至2023年末已達43.4億元。
作爲爲園區開發主體，中新集團具有獲取優質資源的先發優勢，能更深入了解被投公司的價值。其產業投資策略爲“投早投小”，投資側重於新能源、新材料、半導體、醫藥等國家戰略性新興行業。
年報指出，在基金參投方向中，中新集團側重於與自身各產城融合園區及區中園產業契合度高的行業；投資階段側重於早中期。
觀點新媒體了解到，在科創直投方面，中新集團發起設立了中新園創、中新園展，規模合計8億元的產業投資基金。
其中，中新園創以蘇州工業園區爲主，適度關注新加坡項目，投資領域以生命科學、信息技術、高端裝備爲主，階段以早中期爲主，兼顧成熟期。
中新園展則是以中新集團各合作園區、區中園爲主，投資領域以信息技術、高端製造、新能源、新消費爲主，階段以成長期爲主，兼顧早期、成熟期。
從整體佈局來看，中新集團產業投資主要投向運營園區內處於發展早期的項目，且投資規模持續加大，這部分項目從初始投資到成熟盈利仍需要較長的培養期。
因此，在投資運營過程中，中新集團對外投資業務可能面臨投資決策、投後管理、投資退出等風險出現。
綠色發電業務是國家政策大力扶持的產業方向，也是未來經濟發展的潛力所在。在綠色公用板塊，中新集團近年來的拓展力度同樣不小，2023年6月，中新集團將原定“公用”業務正式更名爲中新綠髮。
更名後的中新綠髮成爲中新集團除開產業投資之外的另外一“翼”。
該司曾在2022年3月公告，以自有資金投資12.5億元設子公司中新綠能，定位分佈式光伏電站、儲能、充電樁等項目的開發、投資、建設、收購及運營，計劃未來三年自持達2GW。
截至2023年底，中新綠能、中新春興、中新旭德等公司累計完成併網474MW，在建規模211MW，主要分佈在長三角區域，持續爲上市公司、外資公司、國資公司共計約300餘家企業提供可再生清潔電力。
從業績走勢及貢獻來看，綠色發展板塊憑藉在熱電聯供、市政污水處理、污泥處置等業務的企業特許經營權，收入結構上一直較爲穩定，但對業績的支撐效果較弱。
2022財年是巔峯，實現收入7.57億元，按年提升1.48%。到了去年，中新集團開始面臨公用事業和環境類減排業務收入下降，以及綠色發電業務尚處於佈局初期。
因此，導致2023財年綠色發展整個板塊的收入、利潤的同比下滑。報告期內，實現收入6.51億元，按年減少14.03%；毛利率方面則按年減少5.1個百分點，至19.04%。
