核心觀點
2023 年公司實現營業收入721.5 億元，同比增長19.4%；實現歸母淨利潤18.4 億元，同比下降29.6%。公司年末擬派息0.37 元/股，現金分紅率55.4%，較過去三年31.2%的平均水平大幅提升24.2 個百分點，當前股息率5.9%。業績下行主因受行業影響毛利率有所下滑，存貨減值有所增加。公司2023 全年銷售金額1260 億元，同比逆勢增長4.8%，好於二十強房企下降14.5%的表現，拿地聚焦核心城市，拿地強度32%。
事件
公司發佈年報，2023 年實現營業收入721.5 億元，同比增長19.4%；實現歸母淨利潤18.4 億元，同比下降29.6%。2023 年公司擬分紅0.37 元/股，佔當期歸母淨利潤55.4%。
簡評
受行業影響業績有所下行，高分紅比例凸顯紅利價值。2023 年公司實現營業收入721.5 億元，同比增長19.4%；實現歸母淨利潤18.4 億元，同比下降29.6%，歸母淨利潤不及營收增速主因：（1）盈利能力有所下滑，全年結算毛利率爲18.1%，較2022 年下降2.05 個百分點；（2）計提存貨減值15.9 億元，同比增長110.0%；（3）銷售費用23.8 億元，同比增長26.6%。2023 年公司擬分紅0.37 元/股，現金分紅率55.4%，過去三年（2020-2021）公司平均年分紅率爲31.2%，今年出現顯著提升，較之前提高了24.2 個百分點。以最新收盤價計算的股息率爲5.9%，紅利價值凸顯。
銷售逆勢跑贏同業，華東大區爲壓艙石。2023 年全口徑銷售金額1260億元，同比逆勢增長4.8%，顯著好於Top20 房企下降14.5%的表現。公司全年銷售金額排第14 名，較2022 年提升4 名。華東大區爲公司銷售壓艙石，2023 銷售金額佔比55%，華南大區、珠海大區、北方區域則分別佔比25%、15%、5%。
拿地聚焦核心城市，重點補倉上海。公司全年通過招拍掛和收併購共獲取23 個項目，全口徑拿地金額407.4 億元，佔全口徑銷售金額比重32%，較2022 年提升1.7 個百分點。拿地強度處於主流房企中較高水平。新增項目主要集中在全國一二線城市，重點分佈於上海、杭州、成都、廣州、南京。其中上海拿地金額196 億元，滬杭蓉合計佔全年拿地金額比重超75%，爲2024 年銷售表現打下堅實的基礎。
融資成本進一步下行，積極把握融資窗口。公司全年綜合融資成本爲5.48%，較2022 年進一步下降0.28 個百分點，“三道紅線”指標繼續穩居綠檔。公司積極把握融資窗口，成功落地“第三支箭”後首單定增，募集資金51.2 億元；首單租賃住房Pre-REITs 項目及類REITs 次級份額轉售等也相繼落地。
下調盈利預測及目標價，維持買入評級不變。我們預測2024-2026 年公司EPS 分別爲0.71/0.75/0.78 元（原預測2023-2025年爲1.39/1.57/1.77 元）。給予可比公司平均PE 估值14x，對應目標價9.94 元。
風險分析
公司的風險主要體現在結轉不及預期、利潤率下滑、房地產行業政策放鬆力度不及預期三個方面。具體而言：1、結轉可能不及預期。公司當前可結轉資源充沛，但項目進度不一，且可能受到疫情防控政策的影響，最終體現在報表端的收入將最終依賴於報告期內的交付狀況，因此存在結轉不及預期的風險；2、利潤率可能下滑。
隨着近年來土地成交價格抬升，但銷售價格受市場下行不利影響，行業普遍存在毛利率壓縮的問題，公司也受其影響，報表端的利潤率可能持續承壓；3、房地產行業政策放鬆力度可能不及預期，從而可能延遲公司的銷售恢復進度。