2023 年歸母淨利同比仍下滑21.1%，維持買入評級
居然之家4 月25 日發佈年報及一季報，2023 年實現營收135.1 億元（yoy+4.1%），歸母淨利13.0 億元（yoy-21.1%），低於我們此前預期的16.1億元，主要系房地產市場較弱、高毛利率的加盟拓展業務收縮所致。24Q1公司營收同比下滑3.4%至31.4 億元，歸母淨利同比下滑22.9%至3.5 億元，利潤表現明顯弱於收入主要系資產處置收益明顯減少。我們預計公司2024-2026 年歸母淨利分別爲14.0、15.8、17.0 億元（24-25 年前值18.4、19.9 億元，下調主要系門店規模收縮、加盟拓展放緩），可比公司24 年Wind一致預期PE 均值爲17.4 倍，給予公司24 年17 倍PE，目標價3.74 元（前值4.94 元），維持“買入”評級。
房地產市場較弱，門店進一步調整
2023 年公司直營新開3 家、關閉2 家，業態轉購物中心1 家、轉加盟5 家，截至23 年底公司直營門店86 家，淨減少5 家；加盟門店新開9 家、關閉23家，截至23 年底公司加盟門店328 家，淨減少9 家。2023 年門店的調整下，公司的租賃及加盟管理業務收入同比下滑11.8%，毛利率同比下滑11.4pct。
洞窩表現穩健，GMV 同比增長173%
洞窩是公司全面數字化、賦能產業的主要抓手，也是助力公司穿越房地產後市場週期的關鍵佈局。截至2023 年，洞窩累計上線賣場934 家，同比增長173%；註冊用戶超10 萬家，同比增長101%；註冊用戶超 2,500 萬，同比增長95%；平均月活391 萬，同比提升317%；全年實現GMV 974 億元，同比增長173%。
靜待免租/減租帶來的負面影響消除
22 年期間由於宏觀事件的擾動，公司主要減免部分商戶租金，並在2023年繼續免除部分商戶部分租金。2024 年，伴隨房地產市場逐步復甦，以及商戶租約重籤，公司租金收入有望回暖。
風險提示：宏觀經濟恢復不達預期、房地產政策落地不達預期、公司數字化升級不達預期。