從納入社保基金投資範圍，到確認權益屬性，近半年關於REITs產品利好政策頻出，新“國九條”更是三次提及發展和完善REITs市場，足見該領域長期潛力巨大。而以倉儲物流REITs中經營業績表現亮眼的中金普洛斯REIT爲例，自成立以來，可供分配金額始終超出招募說明書預測目標，其原始權益人兼外部管理機構普洛斯高效穩健運營，着力長期價值，積極回饋投資者。
新“國九條”多次提及REITs，後續政策值得期待
4月12日，國務院發佈《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》（簡稱新“國九條“）三次提及了推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展，包括研究制定不動產投資信託基金管理條例、落實並完善不動產投資信託基金等稅收政策。中金公司研究部指出，這顯示了官方層面對REITs市場制度建設的重視。在國務院層面的指引下，各部門在REITs管理條例和稅收政策方面的後續推進值得期待，這兩方面均有利於提升REITs的投資價值，稅收政策亦有利於提高投融資兩端參與方的積極性。
繼《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》將公募REITs納入社保基金投資範圍之後，今年2月8日，中國證監會發布了《監管規則適用指引——會計類第4號》，首次明確原始權益人及投資者雙方特定條件下均可將REITs確認爲權益屬性產品。這進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，並鼓勵機構投資人長揸。
REITs的發展之所以備受政策關注，是因爲無論從投資者角度還是從市場健全層面，該類資產均有着重大意義。首先對於投資人而言，相比於股票和固收類產品，REITs投資於實體資產，波動性相對較低，主要收益來源爲租金和增值，且絕大部分收益用於分紅，爲投資者提供長期、穩定的持續現金流收入。而對於實體經濟來講，REITs則是盤活存量資產、形成存量資產和新增投資良性循環的有效工具，助力經濟從下行向上行階段過渡。
穩中求進，積極回報投資者
近期公募REITs產品陸續公佈了2023年度經營成績單。據中金公司研究部解讀，由於受到2022年部分項目延期入市等原因影響，2023年中國物流地產迎來供給高峰，而宏觀經濟整體仍處於恢復階段，疊加外部環境變化，影響外貿進出口（主要爲歐美線），行業整體租金增長和去化承壓。但是上市物流倉儲REITs全年經營則整體保持韌性，中金普洛斯REIT截至2023年末的出租率爲89.63%、高於行業平均。中金公司研究部分析認爲，倉儲REITs經營韌性主要得益於資產優異稟賦、管理人主動管理貢獻以及大租戶穩定性等因素。
中金普洛斯REIT最新公佈的2024年一季報顯示，報告期內實現總收入約11,943.47萬元，EBITDA約7,819.87萬元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率68.86%；報告期實現可供分配金額約8,884.01萬元，達成預期。這也是中金普洛斯REIT的第11次季報，上市以來始終保持着可供分配金額超出招募說明書預測目標。
公開資料顯示，今年3月31日，中金普洛斯REIT發佈最新一次分紅公告，對2023年剩餘可供分配金額進行分紅，實際分紅金額1.05億元，分紅率約100%。自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約佔上市以來可供分配金額的100%，持續回饋投資者。
據了解，中金普洛斯REIT持有的10倉儲物流園建築面積合計約115.66萬平方米，分佈於京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈等7大城市, 形成了全國網絡化佈局、覆蓋核心物流樞紐，資產區位優越、分散度高。截至今年一季度末，有效市場化租戶合計近80個，租戶行業多元、集中度低、結構穩定，高效服務所在區域的電商、物流、製造及軟件與服務業等蓬勃發展的新經濟行業。
對於REITs產品來講，要實現優異的業績表現，除了底層資產穩健安全的現金流，管理機構的運營策略也至關重要。作爲普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構，普洛斯從管理體系、資產網絡和基金運作三方面積極主動履行管理職責。
在中國，普洛斯物流基礎設施網絡覆蓋了70個城市，資產面積近5000萬平方米，領先於同行。具體看資產運營管理方面，通過總部到地區、點面結合、互相支持的全建制招商團隊，普洛斯實現租戶全國網絡化戰略佈局。充分發揮普洛斯中國市場研究團隊的作用，成爲一線招商運營團隊洞察市場的“智囊”；利用數智化管理手段實現大數據賦能，實現管資產、管客戶、管運營的有機結合。
普洛斯打造了資產投資開發與運營管理相結合的獨特模式，一頭鏈接產業端，一頭鏈接資金端，並獲得諸多投資機構長期青睞。而且，普洛斯在REITs方面具有豐富的國際經驗，是業績表現一流的物流基礎設施投資信託基金普洛斯J-REIT的發起人和管理者。
倉儲物流前景向好，市場大有可爲
公開數據顯示，我國倉儲物流行業已擁有超過1億平方米可租賃面積的資產儲量，而人均高標倉面積依然顯著低於發達國家人均水平。據戴德梁行統計，截至2023年，國內高標倉市場存量達約1.30億平方米，而未來兩年預計新增供應面積約2200萬平方米，已經回到了相對比較穩健的水平。基於倉儲物流資產的較強的抗週期能力，且屬於相對穩定的投資業態，過去一年該類別資產仍受到投資者的偏好，在資本市場表現逆勢活躍。
今年一季度以來，物流行業運行平穩開局，爲行業全年向好打下堅實基礎。據中國物流與採購聯合會統計數據顯示，2024年3月份中國物流業景氣指數爲51.5%，較2月份回升4.4個百分點；中國倉儲指數爲52.6%，較2月份回升8.1個百分點。隨着消費品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業化、新質生產力加速發展，我國倉儲物流行業預計將在中長期內延續發展趨勢。
在此背景下，近期普洛斯中國管理層完成了對中金普洛斯REIT的增持。據了解，此次增持計劃由包括普洛斯中國現任主要高級管理人員在內的管理層共同出資，依法成立專項資產管理計劃，擬出資額在8,000萬元至1億元之間，實際出資額達到上限1億元。截至3月5日，累計增持基金份額約2951.78萬份，佔基金已發行份額總數的1.52%。這顯示出其對中金普洛斯REIT底層資產投資價值、區位優勢以及項目所在地區經濟結構性升級發展態勢的長期看好。