事件：公司披露2023 年年報：1）23 年公司實現營收67.62 億元/+43.8%（同比，下同），歸母淨利潤9.53 億元/-48.6%，扣非歸母淨利潤4.67 億元，大幅扭虧轉盈；2）23Q4 公司實現營收22.25 億元/+27.35%，歸母淨利潤1.63億元/+6.75%，扣非歸母淨利潤-1.65 億元，同比收窄。
機場業務全面恢復，多項指標創新高：23 年機場管理實現營收20.45 億元/+95.8%：旗下控股及管理輸出9 家機場完成航班起降17.2 萬架次/+84.4%、旅客吞吐量2546 萬人次/+132%、貨郵吞吐量12.2 萬噸/+54.7%，較19 年恢復度分別爲111%/109%/102%；三亞鳳凰機場、瓊海博鰲機場等4 家機場旅客吞吐量創歷史新高；其中，三亞鳳凰機場實現飛機起降架次13.5 萬架次/+82.2%、旅客吞吐量2178 萬人次/+129%、貨郵吞吐量9.5 萬噸/+49.7%，較19 年恢復度分別爲109%/108%/95%。下半年以來出入境客流逐步恢復，但海南作爲旅遊目的地的吸引力仍然可觀，有力推動公司營收及盈利能力顯著提升。
免稅業務持續多維度貢獻業績，鳳凰機場新增面積開業：1）23 年公司免稅及商業實現營收2.68 億元/-0.6%（財務口徑影響表觀增速），其中中免日月店、海控免稅城場地租賃收入0.99 億元/+9%；2）三亞機場二期免稅店順利開業，免稅商業經營面積提升至約6000 ㎡，三亞機場店場地租賃收入1.59億元/+109%、免稅提貨點租賃收入0.66 億元/+5%，均計入機場管理收入；3）參股免稅實現投資收益0.82 億元/+58%，其中海口/三亞機場免稅店分別爲0.67/0.15 億元，兩家機場免稅店淨利率分別爲4.8%/2.6%。
加快地產去化，聚焦優質核心業務。1）23 年公司克服市場低迷影響，地產業務實現營收30.05 億元/+44.9%，佔比44.4%，地產銷售項目簽約面積12.23萬平/+40%，簽約銷售額20.09 億元/+38%。此外，公司積極培育打造臨空產業新業務，項目一期佔地約276 畝。2）公司積極拓展臨空臨港產業園、政府企事業單位、住宅商業寫字樓等資金回籠快速的優質大規模項目，物業管理業務實現營收6.94 億元/-2.6%，全年管理項目面積淨增長逾100 萬㎡。3）其他業務實現營收7.50 億元/+25%，主要爲酒店運營及天羽飛訓培訓業務，其中自有自營及委託管理的5 家酒店平均OCC 60.27%。
隨着機場業務快速恢復、債務釐清，盈利能力回歸正軌。1）23 年公司實現毛利率48.9%/+14pct，其中機場業務毛利率42.54%/+40.55pct；2）費用率大幅下降，銷售費率3.01%/-0.37pct，管理費率11.58%/-3.58pct，財務費率7.35%/-5.33pct，財務費用絕對額同比-16.6%；3）歸母淨利率14.09%/-25.3pct，主因22 年實現計提土地出讓金及相關費用衝回收益20 億元，扣非歸母淨利率6.91%/+17.47pct，取得顯著改善。
盈利預測與投資建議：公司作爲海南自貿港建設的重要參與者，我們預計將享受政策和發展紅利，看好機場和免稅業務中長期成長性。我們看好公司短 中長期發展，預計24-26 年歸母淨利潤分別爲11.7/13.4/15.6 億元，4 月18日收盤價對應PE 分別爲33/29/25X。我們選取上海機場、白雲機場、深圳機場作爲可比公司，2024 年可比公司PE 平均值爲26 倍，調整投資評級爲“增持”評級。
風險因素：客流不及預期，產能擴張不及預期，免稅店銷售不及預期，政策風險等。