事件：公司2023 年營收同比-1.6%，歸母淨利潤虧損4.4 億元，同比減虧。
融創服務發佈2023 年度業績公告，實現收入70.1 億元，同比下降1.6%，毛利16.7 億元，同比增長4%，歸母淨利潤爲虧損4.4 億元，同比減虧；核心歸母淨利潤7.9 億元（剔除貿易應收款減值等），同比增長3%。公司宣派末期股息每股人民幣0.143 元，合計4.4 億元，佔核心歸母淨利潤的55%。
點評：聚焦核心主業，經營性現金流好轉，關聯業務基本得到控制。
1)核心主業穩健增長，地產關聯業務基本得到控制。2023 年公司基礎物管/社區生活/非業主增值服務收入爲61.6/4.7/3.8 億元，同比+11.7%/-15.5%/-64.2%，截至2023 年末在管面積2.7 億平（較2022 年末增加2942 萬平），其中住宅佔比87%，在管項目1713 個，覆蓋158 萬戶業主，基本盤穩步擴張；公司基於市場化原則對非業主增值服務進行業務調整，2023 年收入佔比已降低至5.4%，截至2023 年末，關聯方貿易應收款總額約34.2 億元，扣除減值撥備後淨額約14.4 億元，年內關聯方貿易應收款總額增加4900 萬元，關聯交易及相關的應收款增加已基本得到控制，下一階段仍需重點關注存量應收款的化解工作。
2)聚焦長期發展，提升項目品質。公司選擇聚焦45 個核心城市開展業務（2023年核心城市基礎物業收入佔比84%），2023 年公司外拓的城市數量較2022 年大幅收縮，核心城市管理密度提升，同時公司主動撤場了一些經營不佳的項目，把控基本盤質量，核心城市物業費單價達到3.1 元/月/平；社區生活業務精簡組織架構和服務品類，主攻核心城市，聚焦優勢業務，追求長期可持續發展。
3)短期毛利率企穩，經營性現金流明顯改善。2023 年公司整體毛利率23.8%，同比提升1.3pct；物管/社區生活/非業主增值毛利率爲23.8%/31.7%/13.0%，毛利佔比88%/9%/3%，利潤結構更爲合理；在控制地產關聯業務風險蔓延的基礎上，公司加大了收繳回款力度，實現經營性現金流淨額8.6 億元（對比2022年爲-4 億元），截至2023 年末公司可用資金餘額44.4 億元，現金流狀況明顯改善，公司慷慨分紅回饋股東，按照2024 年4 月18 日收盤價計算，公司股息率達到9.2%，具備吸引力。
盈利預測、估值與評級：由於關聯方融創中國受房地產下行影響，公司關聯業務收入和利潤出現較大調整；2023 年由於行業整體增長放緩，公司商譽減值超出我們預期；截至2023 年末公司仍有部分關聯方貿易應收款等待收回，我們調整公司2024-2025 年歸母淨利潤預測至4.0/5.3 億元，新增2026 年預測爲7.1 億元，對應2024-2026 年EPS 爲0.13（原預測0.23）/0.17（原預測0.25）/0.23元，當前股價對應PE 爲12/9/7 倍，公司經營情況改善，維持“增持”評級。
風險提示：外拓不及預期，關聯業務營業收入與減值存在不確定性。